Le Forum francophone de Miami

Ce dimanche dans cette émission ènième reportage sur l'immobilier à miami dans lequel on voit une fois de plus M. Eric A. nous présenter des biens dont les prix semblent ne pas cesser de baisser en nous promettant toujours que c'est un excellent investissement puisque les prix vont remonter.
Tout d'abord je voudrais dire que M. Eric A. est très fort car il arrive à être dans presque tous les reportages immobiliers sur miami ... Bravo.
Ensuite il semblerait effectivement que les prix finiront bien par remonter mais on n'est quand même pas sur d'avoir atteint le plus bas.
Pour terminer il semble effectivement que pour des investisseurs il y ait de bonnes affaires à faire à condition d'éviter les condo aux charges énormes qui ne feront qu'augmenter si le nombre de proprios solvables diminue. La meilleure affaire à faire semble être l'achat de petits immeubles dans lesquels faire des apparts résidentiels ou pour les touristes.

Plusieurs choses : Eric a de la famille qui travaille à TF1... ça aide ! En plus le gars est moyennement apprécié ici, il utilise par exemple des stagiaires pour faire les visites d'appart, prends des fois les gens de haut, bref...mais TF1 en fait "le" passage obligé de tout reportage sur Miami. RIDICULE !... chaine de m.... lol)

Les prix ont déjà commencé à remonter. En fait, des supers affaires à prix archi cassés, on n'en trouve quasi plus depuis cet été. Logique, les trucs qui devaient être "purgés", car les gens ne pouvaient plus payer, ont été purgés. Le gros de la vague des short sales (sub prime comme ils disent en france) est belle et bien passée.

Les charges et impots locaux (Property tax) sont à prendre en compte. Le reportage n'en parle quasiment pas. On ne rase pas "gratis" à Miami. Il y a certes plein de bonnes affaires à faire, mais ce n'est pas aussi simple que TF1 veut bien le faire croire.

Et un point important : LES BANQUES US NE PRETENT PAS !!! Si vous voulez acheter aux USA, vous devez venir soit avec l'argent cash, soit avec votre propre financement. Appelez votre banque avant de contacter un agent à Miami.

Bonjour,
Merci pour ces renseignements.
Pas de Banque ok, par contre passer par une agence, est-ce conseillé ou une obligation ?
Peut-on, comme en France, passer directement avec le proprio du bien devant le notaire sans intermédiaire ?
Encore merci pour vos réponses.
Carmen.

Bon, la aussi, plusieurs choses :
- 99.9% des biens à vendre sont inscrits dans les "MLS", un fichier commun partagé par TOUTES les agences. Donc n'importe quelle agence a accès à 99.9% de ce qui est à vendre.

- l'acheteur NE PAYE PAS LES FRAIS D'AGENCE aux USA. C'est le vendeur qui les paye. Donc quand on vous annonce in prix, il est net de frais d'agence.

- il n'y a pas de notaire pour ces transactions. Ce sont des avocats qui s'occupent de l'enregistrement des titres (et ça coute BEAUCOUP MOINS cher qu'en france)

Bref, essayer de passer en direct est autant impossible qu'inutile.

bonsoir,
donc c'est de l'arnarque ou de la raison?
faut il vraiment investir à Miami ou pas?
merci de me tenir informé
cordialement

Il n y a pas plus d'arnaque ici qu'en France.
Il y a certes des affaires a faire mais elle sont rares... Je viens de recevoir une brochure dans ma boite aux lettres avec des apparts et de maison a vendre, je vous rassure tout de suite les coins tres prises comme Miami Beach, Coral Gables, Coconut grove avec vue sur la mer ou non ca reste pour le moins cher a 500,000 pour un 2 pieces et ensuite en moyenne 1.5 Millions de $$$ pour des 3/3 ou 4/4/. Les coins prises et rares, ne subissent pas la crise...

PGDIFFUSE a écrit:bonsoir,
donc c'est de l'arnarque ou de la raison?
faut il vraiment investir à Miami ou pas?
merci de me tenir informé
cordialement

Faut vraiment arrêter avec ce terme "arnaque". Julien Courbet n'est pas un nouveau dieu...

Si on parle d'INVESTISSEMENT ou D'EXPATRIATION, Miami reste de toute façon largement plus intéressant que la france. Les prix sont carrément plus bas et le marché est en train de remonter et va remonter fort. Même TF1 le dit en fin de reportage ! C'est dire, même eux ont fini par avoir (et par donner) l'info !

Il faut effectivement faire la part des choses, on dirait que TF1 à des actions dans les agences immobilières de miami ou que la famille bouygues à des immeubles à écouler car on voit un nombre assez important de reportages tendant à nous faire croire que miami est un eldorado abordable et une mine d'or pour les investisseurs. Les prix sont certes beaucoup plus abordables qu'en France mais les biens de qualité restent quand même à un niveau de prix bien plus important que ce que l'on veut nous faire croire. Lorsqu'on nous montre une villa de 300 ou 400 m² avec terrain, piscine ponton privé sur une ile sécurisée et qu'on nous dit qu'entre l'achat et la rénovation elle à couté 500000 $ à son propriétaire, j'aimerais bien en avoir la preuve car sur place je n'ai trouvé que des ruines ou des terrains nus sur ces fameuses iles pour 1 million de $.
De bonnes affaires il y en à certainement eu et il y en a certainement encore à réaliser car lorsque je vois la villa achetée par mon agent immo pour 200000 $ ça laisse rêveur.

Quant à penser que les prix vont remonter rapidement, je ne le pense pas car les indicateurs économiques américains ne sont pas des plus optimistes, les saisies continuent par dizaines de milliers, le gouvernement doit faire avec l'opposition majoritaire à la chambre des représentants, le moral des américains n'est pas au beau fixe, leurs finances non plus. La plupart des investisseurs sont d'ailleurs étrangers mais avec l'euro qui baisse et les états européens qui se liquéfient les uns après les autres il ne reste à espérer pour les agents immo floridiens que le rouble le yuan et le cours du pétrole se tiennent.

P.S. Un peu de second degré dans ma réponse donc évitez les envolées lyriques offensées et les surtensions néfastes pour votre santé

Ta réponse n'engage que toi.
Elle est très pécimiste et reflete peut être ton état d'esprit personnel.
Elle ne colle juste pas du tout avec la réalité de ce qui se passe ici.
On ne rase plus gratis à Miami depuis cet été, ne t'en déplaise.

(voir par exemple les courbes sur Zillow pour downtown, Brickell, Sobe, etc.... elles sont quasi toutes soit en remontée depuis septembre ou en palier depuis cet été).

Et une petite courbe, une !

Les datas de cette courbe datent de fin septembre. Depuis la tendance se confirme.

Cette courbe est pour Miami Beach, mais le profil est le meme pour Miami (voir Zillow ou autres).

Je ne pense pas être pessimiste, j'observe tout simplement les indicateurs économiques, les actualités, les marchés internationaux. Actuellement c'est la chine qui soutient l'économie mondiale, ils viennent d'ailleurs juste de racheter le port du pyrée en grèce, font main basse sur l'Afrique. C'est le seul pays au monde à avoir un taux de croissance à 2 chiffres ... Mais là je m'égare.
Depuis un an et demie je n'ai pas vu les prix augmenter en floride dans l'immobilier et reçois encore toutes les semaines des offres de la part d'agents immobiliers avec parfois même des baisses sur des biens sympathiques en vente depuis plus d'un an. Perso je ne vais pas m'en plaindre j'ai toujours le projet de m'installer sur Naples.

La demande locative est-elle en progression ?
Voit-on une augmentation des loyers et est-il difficile de trouver à louer sur miami ? à 20 Km de là ?
Merci de vos réponses.

Sans vouloir offenser personne je trouve que le retour a bien raison.

Salut, je suis nouveau sur ce forum que je trouve sympa, avec des sujets et des intervenants intéressants. J'ai vu le reportage sur tf1 et moi aussi j'ai trouvé le truc un peu trop idyllique. Il n'y avait que des avantages et aucun inconvénient a acheter a Miami, une vrai pub pour les agents immobiliers de Miami. Je connais Naples et ses environs et c'est une région que j'ai beaucoup apprécié avec Sanibel pas trés loin. Je voudrais savoir si le retour a une idée des prix de l'immobilier dans cette région. Merci.

Allez voir sur www.realtor.com

vous mettez vos criteres ville ,prix, nombre de chambres etc... et vous aurez une idee des prix

le retour, je ne te parle pas d'analyse économique a deux balles, d'ailleurs avais tu prédis la crise ? Non je suppose...
Je te parle de courbes réelles de prix des biens. Et je met une de ces courbes sur le forum en plus... tu l'as vue ?

Je sais que vous n'êtes pas agent immobilier, mais...
Pour 100 000$ vous croyez qu'il est possible de trouver un appartement correct dans un quartier correct, bref une affaire?

Merci

humeur a écrit:Je sais que vous n'êtes pas agent immobilier, mais...
Pour 100 000$ vous croyez qu'il est possible de trouver un appartement correct dans un quartier correct, bref une affaire?

Merci

un appart correct ....c'est quoi pour toi ??

Papy DJI DJI

Je parle d'un appartement qu'on pourrait louer à 900€?

non