Question sur les charges immobilières

[Paulinho9]

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum, dû à mon récent intérêt pour un investissement immobilier à Miami.
J'ai pris la peine de parcourir Internet toute la journée pour ne pas poser de questions auxquelles je trouverai facilement la réponse, mais il en demeure une qui reste en suspens.

J'ai cru lire ici même que, en cas d'investissement locatif, les charges sont dues par le propriétaire et non le locataire. Me trompe-je ? C'est un détail qui change évidemment tout le calcul de rentabilité...

Merci d'avance de m'éclairer et excusez mon ignorance

[Mawoi]

oui les charges de condos sont a la charges du proprietaire ( il peut toujours augmenter le loyer d'autant mais bon il va faire fuir les clients... ), tout comme comme les taxes foncieres annuelles de 2 % sur la valeur estimee par l'etat de la maison (pas la valeur d'achat) et les assurances (tres cheres pour les maisons a causes des ouragans). Je ne pense pas que l'investissement locatif laisse des fortunes a la fin de l'annee, a moins d'acheter en gros, des petits immeubles entiers avec 6 ou 8 appartements dedans...

[Paulinho9]

Merci beaucoup Mawoi

Je compte me rendre sur place après avoir pris contact avec un partenaire immobilier et le forum m'en a déjà indiqué beaucoup, dont Laurence
D'ici (j'habite Paris), il est très compliqué de faire des plans sur la comète compte-tenu des disparités de loyers et de charges pour, parfois, un quartier et des biens analogues. En outre, le côté saisonnier indique des loyers très fluctuants sur une même année...

Donc si je comprends bien, l'investissement est principalement à la revente en misant sur une remontée des prix ?
J'aimerais tout de même connaître ton avis.
Je comptais investir aux alentours de 200.000$ avec un apport de 100.000.
J'ai calculé qu'un emprunt de 100.000 supplémentaires pouvait être financé sur 10 ans par des mensualités de 1.000$ environ.

Saurais-tu me dire, à la grosse louche, combien je peux espérer obtenir comme loyer pour un bien de ce prix à South Beach ? Sachant, si je t'ai bien lu par ailleurs, qu'il faudra compter entre 2.000 et 5.000$ de taxes et probablement 7 ou 8.000$ de charges à l'année...


Dernière chose, sais-tu s'il est facile de trouver des locataires au long terme ?
Désolé de t'abreuver de questions. Merci de ton aide !

[Mawoi]

Ce sont des questions a poser a ton agent immobilier mais si tu regardes sur les sites tels que realtor.com
tu verras que pour $ 200,000 tu as des 1 bed, 1 bath voire 2 beds (pas beaucoup) sur Miami beach, que ca se loue entre 1000 et 1800 USD, et que les frais que tu m'annonces (en incluant ton credit et l'assurance) avoisinent les $2300 par mois.. donc non pas tres rentable l'affaire...

mais bon ce ne sont que des rapides calculs faits sur un coin de table en me basant sur un coup d'oeil rapide sur les sites immobiliers...ca vaut ce que ca vaut..

[Paulinho9]

Oui j'en suis conscient. Mais est-ce à ce point ?
N'y a-t-il donc personne qui amortisse un tant soit peu l'investissement locatif ?

[Mawoi]

Je ne sais pas mais ce que je sais c'est que la grosse difference entre Paris et Miami, c'est qu'a Miami il n y pas penurie de logement, ni a la vente ni a la location, donc les prix ne flambent pas, ni a la vente, ni a la location.

Et pour ceux qui font de la location saisoniere c'est encore pire, depuis 2009 a Miami beach (et ailleurs en Floride) il faut une licence pour faire de la location courte duree, payer les taxes etc.. et ca je ne pense pas que tout le monde le sache et qu'il faut louer minium 6 mois, en dessous c'est illegal sans license, avec un exeption pour ceux qui faisait deja de la location saisoniere avant le decret.

Donc il faudrait demander aux experts immobiliers et legaux, mais je pense que ceux qui veulent acheter maintenant et louer leur apprtement a la semaine se trouveront en face d'un probleme juridique (qui existe sous la pression des professionels de l'hotelerie)


voir ici http://www.miami-info.com/where-vacatio ... llowed.php

et ici http://www.miami-info.com/miami-short-t ... 9-2009.php

[Paulinho9]

J'avais effectivement noté ce point qui ne me concerne pas puisque je comptais louer sur du long terme en espérant, non pas une rentabilité pouvant générer du cashflow, mais au moins un investissement qui me permette d'amortir les 3/4 du crédit restant avec le loyer.

Je vais creuser auprès des agents pour voir si c'est possible...
Merci encore

[Sophie et Jc]

bonjour,
personnellement, j'ai , au vu des charges , préféré opter pour une maison : cela nous permet d'effectuer les petits travaux d'entretien , au fur et à mesure des rentrées d'argent...
Nous louons à l'année depuis 1 an et demi, et le bilan est positif : hormis l'apport initial, le financement est "presque" totalement assuré par le loyer...
Néanmoins, attention...l'absence de locataires pourrait s'avérer onéreuse ; Il faut prévoir cet incident avant l'investissement...

[Anterak]

Je ne sais pas mais ce que je sais c'est que la grosse difference entre Paris et Miami, c'est qu'a Miami il n y pas penurie de logement, ni a la vente ni a la location, donc les prix ne flambent pas, ni a la vente, ni a la location.

Et pour ceux qui font de la location saisoniere c'est encore pire, depuis 2009 a Miami beach (et ailleurs en Floride) il faut une licence pour faire de la location courte duree, payer les taxes etc.. et ca je ne pense pas que tout le monde le sache et qu'il faut louer minium 6 mois, en dessous c'est illegal sans license, avec un exeption pour ceux qui faisait deja de la location saisoniere avant le decret.

Donc il faudrait demander aux experts immobiliers et legaux, mais je pense que ceux qui veulent acheter maintenant et louer leur apprtement a la semaine se trouveront en face d'un probleme juridique (qui existe sous la pression des professionels de l'hotelerie)


voir ici http://www.miami-info.com/where-vacatio ... llowed.php

et ici http://www.miami-info.com/miami-short-t ... 9-2009.php

en théorie en France et notamment à paris, ceux qui loue un appart pour de la location saisonnière devrait payer les dites taxes mais personne ne les paie.
Effectivement elles sont très dissuasives parait-il...
m'enfin vu que personne ne fait en sorte d'appliquer cette loi et bien quelques milliards s'envolent des caisses de l'Etat qui, comme tout le monde le sait, sont pleines

[tomylmaurice]

Ce sont des questions a poser a ton agent immobilier mais si tu regardes sur les sites tels que realtor.com
tu verras que pour $ 200,000 tu as des 1 bed, 1 bath voire 2 beds (pas beaucoup) sur Miami beach, que ca se loue entre 1000 et 1800 USD, et que les frais que tu m'annonces (en incluant ton credit et l'assurance) avoisinent les $2300 par mois.. donc non pas tres rentable l'affaire...

mais bon ce ne sont que des rapides calculs faits sur un coin de table en me basant sur un coup d'oeil rapide sur les sites immobiliers...ca vaut ce que ca vaut..

Bonjour,

Je connais des biens tout à fait acceptables, dans des résidences propres et bien 'managées', dans lesquelles tu peux trouver du 1/1 (bed /bathroom) +/- 50m², en plein coeur de Souh Beach (ou la demande locative est quand meme plus forte qu'ailleurs), avec des charges relativement correctes de l'ordre de 350-400 $/month (car pas de piscine, ou de voiturier, ou de salle de sport qui font exploser les HOA fees), avec des loyers de 1000-1200$ >> prix d'achat 100.000$, donc meme plus besoin de faire de crédit puisque c'est le montant de ton apport !

là, ça devient nettement plus rentable...

[hyzteric]

Bonjour à tous.
Je suis nouveau sur le forum et je suis arrivé ici car je cherche également à investir en Floride.
D'après mes recherches, j'ai vu qu'on pouvais trouver des maison/appart en assez bon état pour un prix entre 75.000€ et 100.000€ qui donnent un loyer entre 900$ et 1200$.
Si on compte les frais suivant :
- Assurance +/- 1000$ /an
- Real estate property tax : +/- 2000$ (?) /an
- Gestion des locations etc via agence : 10% des loyers bruts annuels
- Frais de community (piscine, garde etc) : +/- 300$ /mois
- State tax : +/- 400$ /an

On peut obtenir un solde net de 400€ à 500€

Pensez vous que cela est réaliste?
Y a-t-il d'autres frais auxquels je n'ai pas pensé?
A part peut être des éventuelles réparations etc.

Pour info, je suis Belge et donc à priori quasi rien à payer (en Belgique) comme taxe pour seconde résidence.

Autre question un peu à part : dans les listings on voit parfois des maisons très semblables à des prix fort différents. Qu'est-ce qui peut justifier de tels écart? (Dans la même ville)
Merci,
Michel

[Popeye]

Bonjour
Les prix sont très différents suivant les quartiers, parfois à une rue près, il y a des sacrés différences.
Bon quartier = bonne école, sécurité ....
N'oublie pas que pour les maisons, il y a des cyclones , et que tous les 5 / 7 ans, les maisons sont ravagées.

Les constructions sont d'assez mauvaise qualité, pour louer il faut entretenir la clim , les appliances, le budget est non négligeable.
Il y a aussi une taxe à la revente du bien.

Il y a des milliers de bien a vendre, avec la crise actuelle, plus d'acheteurs, pas de locataires solvables.......

Popeye

[hyzteric]

Merci pour la réponse.

Il faut donc vraiment bien prendre le temps d'étudier l'endroit où acheter!

Je suis un peu surpris quand même pour les cyclones.
Tout est vraiment ravagé? Genre là où le cyclone passe, il faut reconstruire depuis le sol?
C'est plus rassurant un appartement dans un "gros" immeuble dans ce cas.

Par rapport à la revente, ce n'est pas le but. J'aimerais juste acheter pour louer à l'année.
(Sinon je pense que c'est 10% de taxes sur la plus-value?)

Concernant la solvabilité des locataires, j'ai eu contact avec deux ou trois agences qui assurent faire un "background check" du client potentiel pour éviter les mauvaises surprises, mais on n'est jamais à l’abri de rien.
Ceci dit, j'entends souvent dire que le marché de la location est stable à Miami, malgré la crise. Ce qui semble paradoxal.

Merci pour vos avis.