Vendre un bien immobilier sans agence

[doctor0675]

Bonjour,

quelqu'un aurait-il fait l'expérience de céder, en Floride, un bien immobilier directement, c'est à dire sans passer par le concours d'un agent professionnel ?

Je m'explique. Je tiens en parfaite estime les agents immobiliers. Toute ma vie durant, j'ai recouru à leurs services tant en qualité de vendeur que d'acquéreur et ce, aussi bien en France qu'à Miami.

Grâce à l'un d'entre eux, je viens justement d'acquérir un appartement à Downtown pour y vivre pendant 2 ou 3 ans.

Je le cèderai ensuite pour emménager dans un condo dont la construction vient tout juste de débuter.

Je ne me fais pas d'illusion, dans le meilleur des cas, je récupèrerai le prix d'achat plus les frais.

En revanche, si je recours lors de la revente à un agent, la perte sera lourde (commission = 50 000 $ environ - à ma charge).
D'où mon souhait, de vendre (pour une fois) en direct. Il ne me sera probablement pas possible d'apparaître sur le fichier MLS mais je pourrais publier une annonce sur des sites tels Zillow ou Trulia.

Qu'en pensez-vous ? Merci bien.

[Szilagyi]

Je sais pas si cela est judicieux et securitaire, après attention aussi que quand tu passes par des particuliers bien entendu il y a une négociation plus ouverte qu'avec une agence qui a des points a défendre sur le prix annonce.

Tu peux très bien vendre ton bien avec 50K$ de plus par agence dans ce cas tu répercutes les frais sur le vendeur c'est ce que tout le monde fait.
De memoire ton bien est autour de 800K$ donc la difference de 50K$ pour l'acheteur ne changera rien et a ce prix je penses pas que l'acheteur se trouvera sur craiglist ou autre.

Serais tu passer par ces annonces pour débourser cette somme?

[doctor0675]

Merci Szilagyi pour ta réponse.

Concernant la sécurité de la transaction, cela ne me semble pas poser de difficulté sachant que les actes et contrôles (offre & closing) seront gérés par les avocats.

Quant à savoir si les 50 K$ peuvent être répercutés sur l'acquéreur, ça n'a pas vraiment de sens. Il s'agit d'une résidence connue avec une parfaite transparence des transactions passées ; il en résulte un prix de marché et on imagine mal un acheteur mal informé qui accepterait de payer le bien 50 000 $ de plus au prétexte qu'il traite avec un agent plutôt qu'avec le proprio.

Par ailleurs, ça ne m'a jamais dérangé de passer par des sites populaires pour trouver un bien immobilier. Même pour des sommes importantes. Une fois le bien localisé, on mène son enquête sur place et peu importe la façon dont on l'a connu.

Evidemment, ce n'est que mon avis et il est très probable que les américains ne raisonnent pas de cette façon, c'est pourquoi vos avis sont précieux.

[FAB]

Trés mauvaise idée. C'est suspicieux car personne ne procede ainsi.

De plus ton acheteur aura, lui, un agent qu'il faudra rémunérer.

C'est aussi totalement contraire aà l'espris des USA qui est un pays qui valorise le SERVICE (tips au resto, valet pour se garer, etc...). Ton raisonnement est trés "franchouillard prés de son fric durement gagné"... mon dieu que ce pays ne me manque pas....

Szilagyi a raison, ce que tu essayes de gagner, tu vas le perdre au final...

[doctor0675]

Trés mauvaise idée. C'est suspicieux car personne ne procede ainsi.

De plus ton acheteur aura, lui, un agent qu'il faudra rémunérer.

C'est aussi totalement contraire aà l'espris des USA qui est un pays qui valorise le SERVICE (tips au resto, valet pour se garer, etc...). Ton raisonnement est trés "franchouillard prés de son fric durement gagné"... mon dieu que ce pays ne me manque pas....

Szilagyi a raison, ce que tu essayes de gagner, tu vas le perdre au final...

Fab, je me doutais qu'il vous serait difficile d'éviter ce type de réflexion désobligeante.
Vos liens avec la profession d'agent immobilier peuvent probablement vous excuser partiellement.

Mon raisonnement n'a rien de franchouillard. Il s'agit tout simplement de réfléchir à une solution qui me permettrait d'éviter de perdre plus de 50 K$ en 3 ans.
Soit, c'est possible et il faudrait être idiot de passer à côté. D'autant que je serai sur place et que j'aurai du temps libre. Soit ce n'est pas judicieux, et j'abandonne aussitôt cette idée de vente directe. Ce n'est pas plus compliqué que ça.

Il me semble que la question mérite, à tout le moins, d'être posée. C'est tout. Inutile de s'emballer en d'en tirer des conclusions hâtive sur ma personne. Restons intelligents.

[FAB]

Oui tiens, restons intelligent et posons nous la question 5 sec : pourquoi tout le monde fait appel à des professionels quand il s'agit d'acheter ou de vendre un bien aux USA ?

Quand je dis tout le monde, je dis tout le monde. Je n'ai jamais entendu parler d'une seule personne qui aurait acheté ou vendu en direct. Ca n'existe pas.

Posons nous intelligemment aussi la question sur la raison pour laquelle un acheteur potentiel passerait en direct, vu que pour lui l'agent ne coute rien.

Posons nous aussi la question de savoir pourquoi il ferait confiance à un vendeur "en direct", qui encore une fois est plus suspicieux qu'autre chose.

Qu'en sera t il de l'inspection ? De la validation du financement ? Du compte escrow ? De l'enregistrement légal de la vente ?....

Tu veux veux vraiment faire la vente toi meme ? Passe ton diplome de realtor et trouve un broker.

[SONNY]

http://money.usnews.com/money/personal- ... nd-sellers

http://www.realtor.org/field-guides/fie ... statistics

https://en.wikipedia.org/wiki/For_sale_by_owner

8% ce n'est pas aucun (article de realtor.org)
Il existe bien des FSBO (For sale by owner)
Il fut une époque ou louer une location saisonnière n'était envisageable qu'à 90% par des agences...

La réflexion de Doctor n'a rien de déraisonnée et sur un tip à 50.000$ il est plutôt intelligent de se poser des questions...

Via la recherche USA FSBO sur les moteurs de recherche, je pense que tu peux obtenir pas mal d'info.

Impossible n'est pas Français ...et encore moins Américain

[FAB]

ha ok, ben tout est parfait alors. Bonne vente docteur !

[SONNY]

Le Doc bénéfici du coup d'une double motivation :

1/ Prouver à Fab que c'est possible
2/ My support sur l'opération

Je pense qu'une juste rétribution serait la bienvenue...disons...10% de la com' économisée ?

[triples x]

tu peux aussi négocié la commission ( moi je ferai ça ) de 6% a 3 ou 4 % ,
sinon faire une vente sans passé par un agent? tu ne pourras pas,

[doctor0675]

Merci messieurs pour vos conseils.

Excellent dimanche en attendant ... la finale NBA.

[SONNY]

Cherry on the cake : http://www.forsalebyowner.com/

[triples x]

Cherry on the cake : http://www.forsalebyowner.com/

tu as l'air serviable mai la question est :
quelqu'un aurait-il fait l'expérience de céder, en Floride, un bien immobilier directement, c'est à dire sans passer par le concours d'un agent professionnel ?

et non pas : des liens , je veux des liens...

( sans agrésivité )

[Szilagyi]

Bien sur que tu peux essayer rien ne t'en empeche mais c'est pas le systeme traditionnel ici.

Tu nous feras un retour si tu passes par cette voie mais je doutes que tu gagnes au final

[SONNY]

Cherry on the cake : http://www.forsalebyowner.com/

tu as l'air serviable mai la question est :
quelqu'un aurait-il fait l'expérience de céder, en Floride, un bien immobilier directement, c'est à dire sans passer par le concours d'un agent professionnel ?

et non pas : des liens , je veux des liens...

( sans agrésivité )

C'est pas faux
Disons que vue les premières réponses : nan c'est pas possible, ça se fait pas, ma réaction primale a été de chercher si oui ou non, ce n'était pas possible...et effectivement je suis resté sur un approche globale : le marché immo entre particuliers aux USA.
La toile, c'est comme les poupées russes et comme je suis effectivement serviable, j'ouvre une ou deux poupées...
Pour des retours d'expériences, ils sont peut être dans la 4iéme, 5iéme ou 10iéme poupées

Pour mes œuvres complètes de consulting, je les réserves à mon premier cercle (question de temps)

Il est une expression très tendance ces derniers temps dans les boites Françaises : être disruptif.
Perso, je trouve toujours dommage de se conformer aux règles/habitudes/traditions sans aller un peu/beaucoup creuser d'autres pistes.

A part ça, on s'fait une p'tite partie de grelotine ? un sirop ou un jeu du caillou ?
https://www.youtube.com/watch?v=behk9ZxRns4
https://www.youtube.com/watch?v=yufFDqLYlRw
https://www.youtube.com/watch?v=m4OAqZz3Xw8

[Alain]

Je ne me fais pas d'illusion, dans le meilleur des cas, je récupèrerai le prix d'achat plus les frais.

Si ma question n'est pas trop indiscrete , pourquoi cette vision pessimiste, les prix sont à la baisse ou achat trop cher ?

[doctor0675]

Je ne me fais pas d'illusion, dans le meilleur des cas, je récupèrerai le prix d'achat plus les frais.

Si ma question n'est pas trop indiscrete , pourquoi cette vision pessimiste, les prix sont à la baisse ou achat trop cher ?

En effet, les prix des condos sur Miami sont plutôt à la baisse depuis quelques mois.

Deux raisons majeures :
- un afflux énorme d'appartements neufs à Miami depuis quelques mois. Dans certaines résidences, on constate près de la moitiés des appartements à revendre immédiatement après le closing. Il faudra probablement deux ou trois au marché pour digérer une telle offre ;
- Une perte de pouvoir d'achat subie par les sud-américains qui ont vu pour certains une baisse de 40% de leur devise par rapport au dollar.

Pour ma part, je pense que la baisse était intégrée dans le prix de l'appartement que je viens d'acquérir (sinon, je ne l'aurais pas acheté). Cela dit, je ne m'attends pas une hausse à brève échéance pour les raisons ci-dessus évoquées ...

[FAB]

Je suis d'accord avec ton analyse du marché actuel.
Les prix ont beaucoup monté les 2 dernieres années et là, ça se tasse.

Tu peux aussi rajouter au tableau :
- effondrement du rouble
- approche des présidentielles avec leur lot d'incertitudes (mur ; pas mur.. lol)
- une accélération du mouvement lié au fait que tout le monde veut vendre maintenant en ayant peur de l'effondrement supposé

et oui, aussi, UNE TONNE de nouvelles constructions bientot livrees...

D'OU MON ANALYSE, pas vraiment le moment de perdre du temps à essayer de vendre toi même...
D'ailleurs, combien de twmps vas tu passer à Miami pour assurer les visites toi meme ? Ceci aussi à un cout...

[Szilagyi]

C'est comme tout investissement le premier ordre est l'emplacement.
Bien sur il y aura une tonne d'appartement cette année et pendant au moins 5 ans mais si ton bien est super bien place a quelquechose que les autres n'ont pas tu e vendras au bon prix.
Maintenant si il se noie dans la tonne d'offres tu récupéreras peut être tes sous ou alors attend 5 ans mini

[doctor0675]

Je suis d'accord avec ton analyse du marché actuel.
Les prix ont beaucoup monté les 2 dernieres années et là, ça se tasse.

Tu peux aussi rajouter au tableau :
- effondrement du rouble
- approche des présidentielles avec leur lot d'incertitudes (mur ; pas mur.. lol)
- une accélération du mouvement lié au fait que tout le monde veut vendre maintenant en ayant peur de l'effondrement supposé

et oui, aussi, UNE TONNE de nouvelles constructions bientot livrees...

D'OU MON ANALYSE, pas vraiment le moment de perdre du temps à essayer de vendre toi même...
D'ailleurs, combien de twmps vas tu passer à Miami pour assurer les visites toi meme ? Ceci aussi à un cout...

Pour ma part, je ne partage pas tout à fait cette analyse. Lorsque les prix sont nettement orientés à la hausse, la commission des agents est finalement financée par la plus-value et donc parfaitement acceptée. En revanche, lorsque le marché est très atone et que les prix se tassent, la commission de 6% est très durement ressentie par le vendeur (pour ma part 50 K$ en perte). La question se pose alors vraiment.

Après, reste à savoir si le talent et les connaissances de l'agent permettront de vendre le bien à prix nettement supérieur à celui que pourrait en tirer le propriétaire seul. Possible. A voir. A l'ère des nouvelles technologies, je m'interroge.

Concernant l'inspection, le compte escrow, la légalisation de la vente et toute autre formalité, mon avocat sur place maîtrise parfaitement ces aspects. Pas d'inquiétude.

Après comme certains l'ont relevé dans ce fil, il est toujours possible de négocier la com avec un agent. Je suis en train de vendre un terrain à Miami Beach pour 2 M$ (dans un cadre professionnel, cette fois-ci - plusieurs investisseurs) et notre agent a accepté diviser par trois sa commission pour répondre à la proposition de l'acheteur. En revanche, l'agent de ce dernier, lui, n'a pas voulu faire de concession arguant du fait qu'à défaut, il orienterait son client vers un autre produit.

Enfin, concernant les visites, cela ne pose pas de difficulté, car je vivrai sur place. La résidence est très bien située : au bord de l'eau juste à l'embouchure de Miami River (donc vue sur baie et rivière).

Cela étant dit, je reçois 5 sur 5 les arguments des pro agent. C'est une position que j'ai très souvent défendue. Le fait est qu'en raison du contexte actuel, la question méritait d'être débattue.