projet de location saisonniere sur south beach

[tomylmaurice]

Bonjour a tous,

Je reviens sur ce forum car mon projet d'investissement se concretise. Il etait question d'acquerir un petit studio (je dis bien 'petit', car mon budget etait vraiment le minimum pour un projet immobilier a south beach). Voila une semaine que je suis a miami beach, et les visites vont bon train. En effet, il y a des appartements a la vente en plein coeur de miami beach, a des prix tres raisonnables. attention tout de meme, car bcp BCP d'apparts insalubres, pourtant dans le coeur historique de la ville (comment la municipalite peux laisser a l'abandon un tel patrimoine ? ou cela viendrait de la copropriete ? bref, cela est aussi un point important a creuser avant d'investir).

ceci dit, mon objectif etait de mettre ce bien a la location saisonniere - court ou moyen term, pour une meilleure rentabilite. Ma question est la suivante, connaissez-vous une ou des agences ne gerant QUE des loc saisonnieres ? a quel prix ? ces agences s'occupent-elles de tout ? nettoyage, reparation eventuelles... ? La demande locative sur miami est-elle vraiment importante, et ce toute l'annee ? il ne s'agit pas de louer un appart de 35m2 a un prix exhorbitant, mais plutot de proposer un bon plan logement, tout equipe, tres bien situe, a un prix raisonnable. (300-400$/week), avec prix degressif selon duree de location. OU vaut-il mieux louer a moyen ou long terme a 800$ (la aussi, la demande locative pour 3-6 mois est-elle importante ? ou je risque de me retrouver avec un appart vide sur les bras pendant des mois ?) je pose toutes ces questions pour my retrouver financierement, car les HOA par mois + la taxe de propriete par an + les frais d'agence + les frais d'entretien de lappart + l'eventuelle imposition sur les revenus locatif.... la rentabilite sur une loc moyen long terme est quasi nulle. voire negative si l'appart reste vide.

Bien entendu, je cherche a repondre a toutes ces questions avec l'agence avec qui je traite sur miami, mais la raison de mon post sur ce forum est surtout d'avoir l'avis de residants, qui pourrait me donner plus d'infos. et c'est tres important pour moi de bien mettre tout ca a plat avant de me lancer.

Autre chose, que je devrais certainement mettre sur un nouveau post dans une autre rubrique, je suis a miami jusquau 16 decembre et je suis un peu isole et ai du mal a rencontrer des gens, la barriere de la langue etant assez dure a franchir !! alors si ya des gens francophones sur miami ki organisent des trucs, je suis !!!!

merci pour vos reponses qui je suis sur ne manqueront pas de me faire avancer sur mon projet.

Et longue vie a ce forum !

tom.

[seb]

Salut . Tu est a Miami depuis une semaine et tu n'as pas rencontrer de francophones !! Tu n'as pas de chance . Allez , tiens voilà 2 endroits ou tu est sur de trouver des français : Le Nikki Beach sur Collins et la 11St et le miami'am sur lincold road , dans la partie piétonne . @+

[tomylmaurice]

ok c'est note, jirais faire un tour des ce soir ! ( a moins que ce soit mort le lundi, je connais pas les habitudes d'ici. mais ce n'est qu'a quelques pas de mon hotel. Thks !

[valou]

Bonjour!

J'ai a peu près le même projet que toi concernant la location saisonnière. J'aurais aimé savoir si tu as abouti dans ton projet? Si oui, est ce que ça marche bien? est ce que tu es satisfait? Quelles ont été tes difficultés?
Je te remercie d'avance pour ta réponse.
A bientôt!

[Mawoi]

Salut . Tu est a Miami depuis une semaine et tu n'as pas rencontrer de francophones !! Tu n'as pas de chance . Allez , tiens voilà 2 endroits ou tu est sur de trouver des français : Le Nikki Beach sur Collins et la 11St et le miami'am sur lincold road , dans la partie piétonne . @+

Salut Seb
je lis ton poste avec un peu de retard, Le Miami'am n'existe plus... il a laisse la place a un autre restau dont je n'ai pas retenu le nom (pas un resto francais)

[tomylmaurice]

salut valou

oui mon projet a abouti, j'ai signé en février 2009 pour un studio de 35m2 sur michigan avenue (proche 8th street). je projette une seconde acquisition en auto financement avec pret hypothécaire 100% (les prix de l'immo sont encore plus intéressants que l'année passée.)

concernant la loc saisonnière, je pense que ça peut etre interessant, cependant quelques points à étudier :
- attention car l'offre est importante sur certains secteurs, il faut etre en mesure de rivaliser !
- des résidences (elles sont nombreuses) n'acceptent pas des loc de moins de 6 mois (donc impossible de louer à la semaine). je ne connais pas le risque si tu passes outre cette réglementation.
- la fiscalité des biens en loc saisonnière est différente de celle en loc long terme. (income tax je crois).

bien se renseigner donc !! avec un professionnel, qui prendra le temps de te répondre et de t'orienter (par expérience, je peux te dire qu'il y'a tres peu de bons pro de l'immobilier, sans vouloir généraliser, ils sont quand memes nombreux à te faire penser qu'ils ont réponse à tout et qu'ils sont soucieux de mener a bien ton projet, mais c'est du vent).
mon conseil : ne compte que sur toi meme en te renseignant bien sur tous les sujets.

pour info :
mon studio est louer à l'année (il était déjà occupé à l'achat), le bail se termine en juin. je pense faire de grosses rénovations apres cette date pour reviser une loc long terme.

a ta disposition si necessaire !!

bonne continuation dans ton projet ++