Le Forum francophone de Miami

Bonjour les floridiens.
Je suis en pleine recherche actuellement (comme un tas de gens je suppose) d'un invest locatif sur Miami et parmi toutes les questions que je me pose (au delà de l'achat en lui même) la plus importante est le marché locatif.
Si il y a tant d'opportunités en achat avec des biens affichant une renta locative brute de 10/14%, c'est très tentant à condition d'avoir un marché actif pour le louer.
Justement la surrabondance de biens actuellement ne nuie t elle pas au marché locatif?
Vous qui y vivez, est ce dur, difficile, impossible à trouver un condo vue mer (par ex) ou est ce que les loyers n'ont pas tendance à baisser parceque la demande est faible?
Merci d'avance!
Ze oli

Bonjour,

A la vente, honnêtement, on a connu un trou d'air ces derniers mois, mais depuis septembre la baisse a stoppé.... et le marché est carrement reparti à la hausse depuis janvier. Hausse encore modérée, raisonnable, pas hystérique... mais hausse quand même !

A la location... ben ça suit la même tendance, mais un poil décalé dans le temps.

Marché saturé à la location ? Je ne sais pas si le mot "saturé" est vraiment approprié. j'ai surtout l'impression autour de moi que les gens qui cherchent des trucs assez bien ont quand même du mal à trouver à des prix corrects.

Fais l'expérience toi même, vas du des sites genre Trulia ou Zillow et regarde ce qu'il y a de dispo... c'est pas délirant non plus.

Une agence immobilière qui bosse bien, qui est sérieuse et efficace, qui ne te racontera pas de bêtises juste pour te vendre n'importe quoi ===> http://www.AgenceMiami.com (Laurence)

Après plusieurs contacts , on m' a conseillé un achat de 100 00 euros si l 'on veut être sûr d'avoir un bien immobilier bien situé et que l'on est sûr de pouvoir louer facilement .

mais je continue mes recherches , pour voiir si les avis se recoupent

En revanche, petit conseil, quand on investit dans un condo, attention aux frais de copro et donc aux charges annuelles concernant le logement !

Il faut bien calculer le coût de revient de l'investissement pour ne pas qu'il rapporte moins que ce qu'il coûte !

Enfin, je dis ça...

Les chargrs de condos, les assurances et surtout les 2% de taxes foncieres a payer tous les ans...
Disons que tu achetes quelques chose a 100,000, (ca sera 1 1 bedroom maxi) ca va se louer disont $700 par mois
700*12 = $8400
assurance $1000
Taxes $ 2000
Charges disons 150*12 = $1800
total charges (si on repeint pas la facade et si l'ascenseur ne fait pas des siennes) = $4,800
ca te laisse : $3600 avant impots... est ce que ca te convient ?

Mon exemple est donne avec un locataire a l'annee, une location saisoniere se louera plus chere mais peut etre pas toutes les semaines.. a voir

Salut,
Je pense que 100 000.00€ c'est un peu juste. Tu peux te faire une idée en consultant le MLS, c'est un fichier commun à toutes les agences immobilières qui repertorie les biens mis en vente. Fais attention à la situation, et la copropriété (Les frais mais aussi sa gestion et la réputations du condo). Un appartement même avec un très bon taux de remplissage ne te rapportera pas plus qu'un placement à la banque, par contre compte tenu des prix pratiqués à Miami depuis quelques années une plus value très intéressante à moyen ou à long terme peut etre serieusement envisagée.

Pas mal le calcul Mawoi, mais c'est au cas où les 100.000$ sont dispo !

Si tu fais un crédit pour cet investissement, c'est pas rentable dans ce cas !

A moins de ne pas savoir quoi faire de son argent ! Et là, moi je sais quoi en faire !!!

J'arrive plus à aller sur le site de http://www.agencemiami.com/ ?!

Ça dit que le serveur est introuvable ???

Moi ça fonctionne , no soucis http://www.agencemiami.com/

Mawoi a écrit:Disons que tu achetes quelques chose a 100,000, (ca sera 1 1 bedroom maxi) ca va se louer disont $700 par mois
700*12 = $8400
assurance $1000
Taxes $ 2000
Charges disons 150*12 = $1800
total charges (si on repeint pas la facade et si l'ascenseur ne fait pas des siennes) = $4,800
ca te laisse : $3600 avant impots... est ce que ca te convient ?

Mon exemple est donne avec un locataire a l'annee, une location saisoniere se louera plus chere mais peut etre pas toutes les semaines.. a voir

Le calcul de Mawoi est très intéressant pour tous ceux qui sont comme moi, à la recherche d'un appartement actuellement.

Il faut bien se renseigner sur les charges mensuelles et le montant de la "proprety tax" qui se paye une fois par an me semble t-il.

Un point ou Mawoi a été, je pense, pessimiste c'est sur le montant mensuel du loyer que l'on peut espérer avec un investissement de 100 000 USD actuellement. Un fourchette entre 900 et 1200 USD/mois me semble envisageable.

Qu'en pensez-vous?

Une petite contribution d'ordre général trouvé sur boursorama.com
"8 faits inquiétants sur les Etats-Unis... et une note d'espoir" - voir notamment le point 6 pour l'immobilier
http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?num=9f05ed2f931271447f7c137ddb3a6da9
Olivier

C'est marrant, mais moi c'est le point numéro 7 que je préfére dans cet article ! Il en dit long sur le parti pris du rédacteur de cet article ...

Je cite :
7.    Plus de 14% de la population américaine doit utiliser des bons alimentaires pour les fins de mois. Tandis que les salaires ne représentaient plus que 51% des revenus personnels des Américains en 2010, les aides gouvernementales ont atteint 18,4%. La seule différence entre l'Egypte et les Etats-Unis tient à ces tickets ; sans eux, les émeutes se propageraient à travers tout le pays.

C'est à pleurer de rire un tel comparatif.. non ?!

Si 51% des revenus proviennent des salaires et 18,4% des aides gouvernementales... d'où viennent les 30,6% restants ???
(placements??? action??? jeu ??? dons divins ???)

Il y a des pauvres, et meme des tres pauvres aux USA...Mais les "pauvres" d'Egypte aimeraient bien etre a leur place quand meme

Le thème favori de beaucoup de gens, c est le déclin des USA, sauf que ce thème est récurrents depuis plus de 25 ans, mes profs d économie me sortait déjà ce discours !

En ce moment, certains pensent même que les USA vont faire défaut sur leurs dettes, je n y crois pas du tout !

Mon avis, même si il est certains que les USA ne sont plus l eldorado , il y a beaucoup plus de chance que les USA reste en tête des grandes puissances que la France !

Car le système français est à bout de souffle, il peut s effondrer assez rapidement, un peu comme d autres pays européens !

il est tres rare que les "snowbirds" canadiens louent plus de 3 ou 4 mois un appartement (non pas 1 an) !! tous mes amis canadiens louent en general decembre a mars puis remontent au Canada passer l'été !!d'ou leurs surnoms de "snowbirds" d'ailleurs !

Papy DJI DJI

DJI DJI a écrit:il est tres rare que les "snowbirds" canadiens louent plus de 3 ou 4 mois un appartement (non pas 1 an) !! tous mes amis canadiens louent en general decembre a mars puis remontent au Canada passer l'été !!d'ou leurs surnoms de "snowbirds" d'ailleurs !

Papy DJI DJI

En effet, la plupart des gens que je connais ne louent que pour 3 à 4 mois, d'ailleurs mon voisin d'en face revient d'un séjour de 3 mois dans le coin de Sarasota. En tant que Canadien, on ne peut demeurer plus de 6 mois/an aux USA (ce qui est quand même bon!). De plus, si on est hors du territoire Québécois plus de 6 mois par année, on perd la couverture d'assurance-santé universelle.

DJI DJI a écrit:il est tres rare que les "snowbirds" canadiens louent plus de 3 ou 4 mois un appartement (non pas 1 an) !! tous mes amis canadiens louent en general decembre a mars puis remontent au Canada passer l'été !!d'ou leurs surnoms de "snowbirds" d'ailleurs !

Papy DJI DJI

etant donné qu'un post a été supprimé ,mon post n'a plus aucun sens !!!

GAG....!!

Papy DJI DJI