Investissement immobilier Miami

[astoria]

Salut à tous,

J'aimerais connaitre votre avis sur la situation de l'immobilier à Miami et notamment des foreclosures.
Pour vous, le marché de l'immobilier peut-il connaitre une chute encore plus importante ? Selon un journaliste du Miami Herald il me semble, fin 2010 et 2011 sont vraiment les années ou l'immobilier atteint des records.
Qu'en pensez vous ? Investissez vous dans l'immobilier ? Si oui à quel endroit et quel type (studio, 2 beds ou villa )?

A bientot

[FAB]

Salut, l'immobilier ne baisse plus depuis aout dernier et est nettement reparti à la hausse depuis janvier dernier.
N'importe quel Realtor te le dira. Tu peux aussi le vérifier par toi même en regardant les courbes sur www.Zillow.com ou www.Trulia.com

[Alain]

Merci, c'est exactement la question que je me posais

[astoria]

Peut-etre que la situation n'est pas aussi idyllique qu'il y a peu de temps, cependant je pense qu'il reste de bonnes affaires à faire. Je bosse dans un bureau d'investissement immobilier et j'ai bien l'impression que de nombreux investisseurs font de très bonnes affaires.
Pour vous, quel quartier va prendre de la valeur ou est une valeur sure ? Fab tu as parlé de Normandie island il me semble dans un de tes postes ? d'autres idées ? North bay village par exemple ?

Merci

[FAB]

N'importe quoi à Miami Beach ou un truc récent à downtown ou à Midtown.

[Alain]

Merci Fab car j ai un l intention de trouver un f 1 ou f 2 sur Miami beach !!

[enzov12]

Vous me faites bien rire tous les deux!

Si vous voulez VRAIMENT, je dis bien vraiment gagner de l'argent, c'est le cas de le dire, achetez des lingots d'argent!

A 1000€ le lingot, c'est très pratique! Et ça a pris 50% depuis le début de l'année aussi bien en USD qu'en euro!!!
Et s'il vous plait le tout sans le moindre levier!

Quant à Fab, je ne sais pas où il a déniché ses infos sur l'immobilier à Miami, mais sur condo.com, le marché est toujours bearish...

Cordialement.

[Alain]

Pour ma part, je ne veux pas gagner de l argent, je veux un logement sur Miami !

Un lingot d' argent ne me servira à rien pour me loger !

Et les prix à Miami sont tellement bas, ils ne peuvent que remonter à long terme, ou sinon n importe comment c est la fin du monde !!

[FAB]

Quant à Fab, je ne sais pas où il a déniché ses infos sur l'immobilier à Miami, mais sur condo.com, le marché est toujours bearish...

Ben... franchement... tu m'inquiètes toi.
Pourquoi me demander "mes sources" alors que je les cite ???
Regarde les courbes correspondantes aux quartiers en question... tu verras bien par toi même.

Sinon, vu que tu as l'air super malin, je suis sur que tu as deja gagné plein d'argent en achetant des lingots d'argent avant la hausse ? Non ? Non !

[enzov12]

Bonjour tous les deux.

Je vais être un peu moins prétentieux et condescendant.

L'argent -et dans une moindre mesure l'or- se révèlent être les grands gagnants de la dernière décennie écoulée.

En effet, c'est que les "quantitative easing" à répétition de votre ami Ben Bernanke et ses taux d'intérêt directeurs proches du zéro pointé sont naturellement favorables aux métaux précieux.

Ce sont donc ces taux directeurs qu'il convient donc de scruter à la loupe et les politiques monétaires des USA et de l'Europe. Or je vois mal ces deux zones monétaires offrir enfin des taux taux dignes de ce nom: sinon comment financer les dettes publiques? C'est que l'argent sur 5 ans: c'est passé de 10$ à presque... 50$ l'once et le tout sans levier s'il vous plait!!!

Et ce n'est certainement pas fini !!!

Quant à la "reprise immobillière", mon cher Fab, je te fournis les liens suivants:

http://www.boursereflex.com/actu/2011/04/15/usa_nouvelle_pression_baissiere_sur_les_prix_immobiliers
http://www.boursereflex.com/actu/2011/04/21/la_rechute_des_prix_immobiliers_americains_se_confirme

Sinon, Fab va sur le site condo.com:

Tu me diras où tu voix des prix en hausse

Pour South beach:

http://www.condo.com/ForSale/United-States/Florida/Miami-Beach-Condos/South-Beach#view=list&loc=80760

Pour donwntown Miami:


http://www.condo.com/ForSale/United-States/Florida/Miami-Beach-Condos/South-Beach#view=list&loc=72591

Quant à l'EUR/USD: 1,4640 et ce n'est sûrement pas fini! En route pour les 1,50!!!

A oui, j' oublais, ce sont ces crétins de brésiliens qui font remonter les prix de l'immobilier en Floride:

http://www.amerique24.com/Les-bresiliens-vont-ils-sauver-Miami_a474.html

Quant à la soit disant reprise, elle est partout bidon:

http://www.moneyweek.fr/20110350354/actualites/actu-economie/reprise-japon-europe-dette/


Enfin, quant à tes fameuses courbes mon cher Fab, on voit... une pause dans la baisse et non une reprise franche.

Surtout ne vous précipitez pas, la vraie crise ne fait que commencer...

Et je ne parle même pas du foreclosure gate!!!

Très cordialement.

[Mawoi]

Je suis assez d'accord avec le post de enzov12.
La reprise est nulle ou quasi inexistante, je pense que l'immobilier a Miami n'a pas fini de baisser.
Les prix de vente (offerts) montent (ca c'est sur, les proprio revent encore) mais les prix des ventes reels descendent encore.
Un signe, Coral gables (le Neuilly de Miami) voit de plus en plus de maisons a vendre (beaucoup autour du million de $$, voire un peu moins, alors que leur valeur etaient prochent du double il ya 4 ans... et ca continue a descendre...)
Il y a une offre demesuree, on parle de 18% du parc immobilier en Floride serait actuellement en vente...et ce n'est pas pres de s'arreter... les foreclosures continuent...
Sur Zillow.com faites une recherche sur miami beach, et vous verez plus de 4,000 offres (tous les prix, toutes les surfaces) seulement sur Miami Beach, pas Miami ou sa region...
Maintenant on peut, bien-sur, acheter et faire une bonne affaire a condition d'etre pret a attendre quelques bonnes annees (6 ou 7 ans minimum) pour voir les prix franchement remonter et faire un plus-value qui vaille la peine...

[seb]

Je pense que celui qui peux financièrement investir à Miami , feront à long terme une affaire . Un moment ou à un autre les prix repartiront à la hausse . Maintenant , la reprise , que ce soit aux states ou dans le reste de la planète , je pense qu'il va falloir être encore patient . Je crains même que ça empire , en tout les cas dans la zone euro .

[FAB]

Mon cher Enzo, ça devient fatiguant à la longue tes posts sans cohérence.

Tu arrives à nous dire, dans le même post, que le marché immobilier BAISSE à Miami... et que le marché immobilier MONTE à Miami, à cause des investisseurs brésiliens.

Je cite :
"Quant à la "reprise immobillière", mon cher Fab, je te fournis les liens suivants:

http://www.boursereflex.com/actu/2011/0 ... mmobiliers
http://www.boursereflex.com/actu/2011/0 ... e_confirme
....
Tu me diras où tu voix des prix en hausse "

Et plus loin :

"A oui, j' oublais, ce sont ces crétins de brésiliens qui font remonter les prix de l'immobilier en Floride:

http://www.amerique24.com/Les-bresilien ... _a474.html"


Donc, les prix baissent... sauf que ce sont "ces crétins de brésiliens qui font remonter les prix en Floride"

Là, je me pose franchement la question... c'est quoi TON PROBLEME ?

Quelques courbes pour illustrer mes propos et le fait que les prix ont cessé de baisser massivement en Floride et qu'ils commencent à repartir dans les quartiers "aisés" de Miami et de ses alentours, signe que les autres quartiers vont suivre... parce que ça se passe MECANIQUEMENT comme ça à chaque mouvement immobilier :

Ces courbes sont les prix de VENTE REELS au sq.ft (multiplier pas 10.75 pour le prix au m²)(elles proviennent toutes de Zillow).

La première, c'est Coral Gabbles. Celle là c'est pour faire plaisir à Mawoi... qui pourra voir, ne lui en déplaise, que son quartier REMONTE (merde à force, on peut peut être continuer à prétendre le contraire, mais moi je vous parle de COURBES REELS, pas d'impressions personnelles) :

coral gables.jpg (31.14 KIB) Consulté 23510 fois

La deuxième, c'est Key Biscayne "le 16ème arrondissement de Miami" (si on veut faire court) :

Et la troisième (mais je pourrais tout aussi bien en mettre d'autres), c'est Aventura :

[FAB]

Et tiens, qu'est ce qu'on découvre ?

Que Caral Gabbles est en hausse de 3.4% par rapport à l'année dernière

Que Key Biscayne à pris +15.5% en un an et que Aventura est à +9.7%


Pour résumer, voici une courbe de TOUS les coins qui remontent. Il s'agit quasi exclusivement de quartiers dis "riches".

courbes.jpg (30.53 KIB) Consulté 23509 fois

Miami Beach ne fait pas exception à la règle. Il se trouve que le site ZILLOW ne fait pas la différence entre South Beach / Middle Beach et North Beach, donc la courbe pour Miami Beach est assez plate. MAIS ELLE NE BAISSE plus comme les 3 dernières années.

D'autre part, à Miami Beach, comme partout d'ailleurs, il y a des immeubles biens et des immeubles moins biens. Je vous garantie que tout ce qui est considéré comme une "valeur sure" est en train de monter. Je le constate tous les jours dans mon immeuble pourtant situé dans un coin "pauvre" de North Beach.

Aprés, Enzo... continue de lire une certaine presse française, continue à employer des termes boursiers pour qualifier un marché immobilier "bearish"...(ridicule), continue de regarder à la loupe de cours de l'or (mais n'oublie pas de regarder de temps en temps celui d'Apple)... et fait toi plaisir, PAYE TOI DES VACANCES à Miami.... pour décompresser

[DJI DJI]

je mets mon grain de sel !!!!

je pense d'abord qu'un lingot d'or ou d'argent c'est pas pratique pour se loger car la plupart des forumeurs cherchent un appart pour y venir en conger et si dispo le louer quand ils sont en France !

maintenant dans tous vos calculs savants de boursiers il n'est tenu compte de points importants : la property tax,la maintenance et le prix fluctuant de la parité €/$.
en effet quand le dollar va remonter par rapport a l'euro (et ça viendra ,peut etre plus vite qu'on le pense ,mefiez vous des pseudos experts financiers qui été tres "BONS"pour nous prevoir cette crise ) la property tax et la maintanance monterons d'autant !!et il faudra payer en dollars et pour un europeen il faudra vite tres vite revendre sans penser au rendement du placement !
donc a moindre prix !!
MA CONCLUSION: il est tres ambigue d'investir dans l'immobilier us pour un europeen !tout le monde ne va pas gagner loin s'en faut !!
ces propos ne sont pas valable pour des expats au long court ...!!
Papy DJI DJI

[Mawoi]

ouais ok il ya un ch'tit rebond de 3.4% a Coral Gables en 2011 par rapport a 2010... ouhaaa ! mais bon quand je dis que les prix on ete divise par 2 en 4 ans et que l'offre augmente encore, je vois arriver (dans ma boule de cristal) une rechute prochaine...

[Alain]

Moi je compare tout simplement les prix dans le sud de la France et les prix de la Floride et je me dis tout simplement, ce n est pas possible que les prix de Floride ne remontent pas vu les prix actuels pour des lieux si beaux et si priviligiés dans un pays qui restent quoi qu on en dise, le pays le plus attirant du monde pour des investisseurs ou pour de riches expatriés.

Est t il normal que dans mon petit village, un studio coutent plus cher qu à Miami Beach, je pense que non !!

On va me répondre , oui mais les prix de ton village vont s effondrer, et bien pour le moment non, j ai vendu un bien en 2007 et cette année je revends le même type de bien encore plus cher !!

L immobilier va devenir aussi un refuge comme l or , sauf que l on peut dormir dedans.

Par contre il est vrai que le cours euro\$ peut changer de choses pour nous et bien sur pour payer les charges futures selon l evolution.

Merci pour toutes ces courbes détaillées !!

[Mawoi]

Je ne sais pas pour ton village mais les grandes villes de France ont une penurie de logements et les prix restent eleves... ici l'offre est tellement importante (dues a la crise des surprimes entre autre, et il s'est construit des dizaines de milliers d'appartement sur Miami ces dernieres annees... ) que les prix, mathematiquement ont chutes...ils ont doubles en 5-6 ans et ont rebaisses d'autant en 4 ans...

[Alain]

Donc cet offre abondante et la crise auraient conduit à ce déséquilibre en faveur de l acheteur.

C est une situation sympa pour le gars qui la possibilité d' acheter et qui vit sur place, mais finalement c est un peu dangeureux actuellement pour un non résident !!

pourtant ces prix font envie quand même !!

Merci everybody

[DJI DJI]

Donc cet offre abondante et la crise auraient conduit à ce déséquilibre en faveur de l acheteur.

C est une situation sympa pour le gars qui la possibilité d' acheter et qui vit sur place, mais finalement c est un peu dangeureux actuellement pour un non résident !!

pourtant ces prix font envie quand même !!

Merci everybody

ET OUI !! c'est exactement les propos de mon post precedent !! acheter et y vivre a l'année OK!! mais investir pour un rendement financier GROS mais GROS danger !!!
sans compter le coté pratique ,qu'il vaut mieux etre sur place pour louer qu'a 8000 kms du bien !!
meme si on peut confier la gestion a une agence ....qui coute bien sur !!
Papy DJI DJI