Investissement immobilier Miami

[FAB]

Et pour alimenter le débat sur le ratio Euro/Dollar et essayer de se projeter un minimum dans le futur, voici la courbe sur les 10 dernières années.

eur-dollar.jpg (26.3 KIB) Consulté 19801 fois

Alors certes, les charges risquent mécaniquement d'augmenter en cas de hausse du dollar (par exemple, entre un dollar à 1,45 et 1,20 des charges de $400 passeront à 275€ à 333€) mais les prix des appart à la revente suivrnt la même courbe pour un investisseur de la zone Euro.

Toujours entre 1.45 et 1.2, un appart que vous vendriez $200.000 vous rapporterait :

- à 1,45 : 138.000€

- à 1,2 : 167.000€

Soit un gain de 29.000€ uniquement lié au ratio Euro/dollar et là je ne parle même pas de la hausse de l'immobilier.

[DJI DJI]

FAB ,et si ton appart de 200 000$ , tu l'as acheter 250 000$ parceque les prix continue de chuter !!?? comme ill s'est produit ce gene de situation et que ça continue de se reproduire !! Ce n'est pas le fremissement des 3 ou 4 points de la fin d'année 2010 qui me rassure.
le ratio €/$ n'est qu'un parametre a prende en compte !
tu essaies d'embellir les choses ,mais rien ne prouve que la situation va s'ameliorer !SOYONS TRES PRUDENT!!surtout pour les investisseurs hors USA !!

pour ma part ,je vais acheter un autre appart ....sur la cote basque ..!! sagesse !!et pas en Floride ! pourtant je suis un inconditionnel de cet etat !! j'adore ,mais pas au point de prendre trop de risque !!

Papy DJI DJI

[Alain]

Oui comme dit FAB , au pire si le dollar se renforce, on paiera plus de charges, mais en contrepartie , on aura plus d' euro à la revente !!

Et à long terme, je ne suis pas plus confiant au prix de l immobilier en France par rapport aux USA.

Je pense que le risque économique et politique est plus important en France !!

Donc je crois que je vais me lancer, sur un bien 100 000 euros maxi , la perte ne peut pas être énorme au pire des cas !!

[FAB]

tu essaies d'embellir les choses

Non, je fais partager mon ressenti personnel.

mais rien ne prouve que la situation va s'ameliorer

.... ni le contraire ! Et franchement.. ça a déjà TELLEMENT baissé... qu'on ne voit plus vraiment comment ça pourrait baisser plus... les apparts vont bientôt couter moins cher que le ciment nécessaire à leur construction... lol

SOYONS TRES PRUDENT!!

Ha non, mais là, je n'ai jamais dit le contraire !
Mais prudent pour moi veut dire "faire attention à ne pas faire n'importe quoi"... et non pas "ne rien faire"

[DJI DJI]

mais je fais qq chose puisque j'achete sur la cote basque en France....!!de toute façon ,on en rediscutera dans qq années quand il faudra vendre ! moi perso mon patrimoine est deja fait ,alors je prefère pas me compliquer la vie en allant trop loin !!
mais je maintiens qu'il est tres risqué d'investir en dollar aujourd'hui ....!!et que la baisse de l'immobillier aux USA n'est pas fini !!

maintenant c'est ce que je ressens ...ce n'est pas gravé dans le marbre !!
c'est juste par experience !mais c'est ma vérité ,est ce la vrai vérité ??????

Papy DJI DJI

[Alain]

Comparatif dans mon village pour des biens plus ou moins au même prix !!

http://www.seloger.com/annonces/achat/appartement/balaruc-les-bains-34/53974705.htm?bilance=all&bilanegs=all&ci=340023&idqfix=1&idtt=2&idtypebien=1&nb_chambres=all&nb_pieces=all&pxbtw=NaN%2fNaN&surfacebtw=NaN%2fNaN&tri=a_px 21 m² 66 000 €

APPARTEMENT 1 CHAMBRE A MIAMI BEACH ! 60.000 EUROS !!! 55 m²
Faites défiler la page pour voir photo du bien concernée
http://www.agencemiami.com/appartementslisting.html

Moi je prendrai bien le risque, même si ce que tu dis Papy DJI DJI est aussi la sagesse !

[DJI DJI]

oui ,mais mon investissement n'est pas le meme 66 000€ tu ne risques rien et en plus tu n'as certainement pas les memes objectifs et non plus le meme age !!

moi j'investis 450 000€ donc je risque plus et c'est pour cela que je prone la sagesse ...60 000 c'est rien !

chaque cas est tellement different qu'il est bien difficile de conseiller correctement!!!

Papy DJI DJI

[olive1965]

Je ne suis pas un expert en investissement et encore moins en immobillier...
Mais quand je vois les prix sur Miami vs ceux en France (type station balnéaire) où il faut 6 ou 8 heures pour y aller de la région parisienne...pour moi il n'y a pas photo....hormis le coût du transport (qui peut être largement absorbé).
Sans compter le niveau de prestations associé dans les condos (bon certes il y a les charges).
En tout cas ce qui est sûr, c'est que si j'avais les moyens de me faire plaisir...je n'hésiterais pas une seule seconde.

[Alain]

Oui Papy, c'est ce que je me dis, sur 60 000 euros, au pire une baisse de 50 %, qui me paraît tout de même impossible, il n'y a pas grand risque !

C'est clair que 450 000 €, il faut être prudent !!

Mon objectif, c'est comme dit Olive, me faire plaisir, pouvoir aller à Miami tranquille pendant les 5 à 10 ans qui viennent, pouvoir rester sur place au minimum 1 mois par an !!

Et faire un petit placement, car les banques ne sont pas plus sûre de nos jours pour garder du patrimoine !

Maintenant, à part cet objectif de placement, si je louais chaque année, ce serait peut être un meilleur calcul, mais rien ne remplace un petit chez soi

[DJI DJI]

je sais que je vais a l'encontre de tout ce qui ce dit ......mais je pense connaitre assez bien la Floride et en general les USA ..........je ne croix pas a un redressement "rapide" des prix pour faire une plus value correcte !!
au jour d'aujourd'hui ,j'ai tout faux suivant les experts ,et pourtant je ne peux pas penser autrement !!! c'est "con" !! nan!!
sincerement j'espere me tromper pour tous ceux qui investissent a MIAMI ..!!
DESOLE ....

Papy DJI DJI

[Alain]

Non pas besoin d être desolé, merci des conseils surtout !!

C est la confrontation de plusieurs points de vue qui éclaire le mieux.

Car méfions nous comme la célèbre parole bien connu ' le réveil est doux mais le réveil est violent' LOL

[seb]

Car méfions nous comme la célèbre parole bien connu ' le réveil est doux mais le réveil est violent' LOL

Vite DJI DJI , fais la breveter cette phrase , pour toucher des royalties

[seb]

Ah mais non Alain , c'est ça la phrase choc de DJI DJI : le rêve est doux et le réveil est violent

[REMI974]

la seule chose qui faut faire attention l'année de construction du condo parce que plus il est vieux plus le cout de l'entretien est enorme. et par decoulement les charges coopropriétées. je te parle en tant que propriétaire en france. Mais je pense que c'est la meme problematique des qu'il y a du beton.

apres il est clair que 60k€ ce n'est pas la mer a boire, je pense que si tu es demerdar tu pourras toujours te retourné. Mais avec ces charges de coopropriété se peut vite viré au rouge. Un ravalement de facade par exemple sur un immeuble de 2-3 etage et un immeuble de 15-20 etages ce n'est plus du tout la meme chose.


a titre perso j'irais le louer le plus longtemps possible afin de pouvoir voir les disfonctionnement qu'il y a. Discuter avec les gens dans l'immeuble (voir si il y a des proprio) sans leur dire que tu es un futur acquereur afin qu'il te dise ce qu'ils en pensent.


pour DJI DJI est ce que c'est bien raisonnable d'investir autant a votre age(hihihi) a moins que sa soit en cash.

[olive1965]

Et Papy DjiDji, j'espère que tu as un compte Paypal pour les royalties (€ ou $ )

[Alain]

Ah oui mince je me suis trompé dans la phrase, mais au moins pas de royalties à payer LOL

[enzov12]

Ce que j'ai dit mon cher Fab, c'est que je persiste et je signe: oui les brésiliens sont des crétins!!!

Ce sont donc les étrangers qui font repartir le marché, et qui plus est de pays en développement !!! Pourquoi tout cela est-il si important à mes yeux?

Si vous réussissez à trouver un job à Miami, à ce moment là bien sûr que le marché immobilier est plus que favorable en ce moment, surtout si vous pouvez acheter cash! Mais obtenir un visa de travail est extrêmement dur, il faut alors avoir un visa d'investisseur. Si on est restaurateur, artisan boulanger, coiffeur je pense qu'on peut obtenir ce fameux visa d'investisseur...Dans ce cas là vous achetez un appartement pour l'occuper: là je dis d'accord sans problème.

Sinon si c'est comme pour l'immense majorité d'entre nous: on achète un bien immobilier pour le louer. Mais à qui?
Est-ce que l'économie américaine repart vraiment? Est ce que le chômage baisse?

Ces brésiliens, ils jouent au casino: si l'économie ne repart pas vigoureusement, je peux te dire qu'ils vont vite être découragés: je ne leur donne même pas un an pour revendre tout leur stock illico! Pourquoi? Car un appartement inoccupé, c'est payer quand même la taxe foncière assez élevée en Floride et des charges de copropriété d'autant plus élevées que l'immeuble... est vide! Au moins un lingot d'or ça ne coûte pas très cher en frais de garde dans un coffre fort...

Voir le lien suivant à ce propos:

[url]http://www.24hgold.com/francais/actualite-or-argent-miser-sur-l-immobilier-en-floride--une-bonne-idee-ou-non-.aspx?article=3230118304G10020&redirect=false&contributor=Vincent+B%C3%A9nard
[/url]

[astoria]

Je vois que mon post laisse place à de vigoureux débats !!

Je bosse dans le Downtown à BIPM (Business investment property management) et j'ai en charge tous le coté marketing de la chose. Il y des francais ou je bosse qui ont pour mission d'investir dans des condos pour francais.

je peux vous dire que les mecs lachent des millions pour acheter à Miami. Pour eux, dans un an, un an et demie les foreclosures c'est fini. De mes propres yeux, je vois des deux pieces avec vue sur la mer, refait a neuf, dans un immeuble de standing se vendre today 50 000 euros. DOnc oui il y a des affaires a faire.

Attention aux agences qui promettent des taux de rentabilité de l'ordre de 15 a 20% C'est trés trés rare.
Attendez vous plus à du 8%, c'est ce qui se pratique autour de moi au niveau locatif, donc plus intérressant qu'un livret A.

En ce qui concerne la reprise, pour moi c'est impossible que Miami devienne une ville fantôme. Si c'est le cas, alors je vous prévoie un joyeux bordel dans tous le monde.

Quelques idées en vrac :

Pour un journaleux économique du Miami Herald, on vas toucher le fond cette année.
Promoteur ont construit 4 a 7 fois plus de logements que le marché pouvait en absorber.
On achète moins cher que le prix de construction.

[Aixquis]

Déconnez pas les mecs !! Si Florent Pagny vient de s'installer à Miami, c'est que c'est forcément un très bon plan sur le plan financier et immobilier, il s'y connait lui !!

[Anterak]

Déconnez pas les mecs !! Si Florent Pagny vient de s'installer à Miami, c'est que c'est forcément un très bon plan sur le plan financier et immobilier, il s'y connait lui !!

on est pas exactement sur les mêmes types de produits à Florent Pagny je pense
Le haut de gamme n'a jamais connu la crise, ce qui n'est pas le cas des biens immobiliers standards qui ont été touchés de plein fouet par la crise des subprimes.

En tout cas si le prix du neuf est au plus bas à cause de la sur-construction, ça peut valoir le coup pour ceux qui vont s'installer dans l'année comme c'est mon cas

je pense que si les prix sont vraiment intéressants j'achèterais mon business et un appart en même temps.