Demande de conseil / point de vue immobilier

[MSD21]

Bonjour, je me permet de laisser un message pour avoir votre point de vue sur un projet que nous avons.

Pour poser le contexte, nous sommes venu sur Miami en Octobre 2014 durant 1 semaine, et nous avons adoré. Nous revenons 2 semaines en Octobre / Novembre de cette année.

Lors de nos vacances, nous avons bien sympathisé avec le propriétaire de l'appartement que nous avons loué, et nous l'avons revus plusieurs fois en France et en Italie depuis. Il à une dixaine d'appartement sur Miami. Voila pour poser le contexte.

De notre côté, nous avons hérité d'un texte de 1500m² constructible en France d'une valeur comprise entre 100 et 120 000€. De mon point de vue, faire construire et louer en France n'est pas du tout rentable, a part sur le très long terme. J'ai 28 ans, entrepreneur je ne suis donc pas dans cette optique.

L'idée est de faire hypothéquer notre terrain, afin d'acheter un appartement sur Miami. Nous en avons parlé avec notre connaissance qui nous a dit que sa ne serait pas facile, car apparemment beaucoup de transaction se paye en espèces sur Miami. Mais pas impossible non plus.

Sa serait pour nous, d'avoir une source de revenus en plus, et sur du Court / Moyen terme pouvoir un peu plus investir.

Maintenant je sais que tout n'est pas toujours rose, que tout peut être compliqué, mais ça l'est aussi en France.

Je souhaite connaitre votre point de vue la dessus. L'appartement serait bien entendus destiné à la location (saisonnière ou a temps plein) et si un jour un plus valus est envisageable pourquoi pas acheter plus grand et ainsi dessuite.

Je ne suis pas un doux rêveur, loin de la, mais je travaille dur pour mettre en place des choses solides. Du coup je préfère me renseigner.

Merci d'avance pour votre retour

Cordialement

[SONNY]

Une hypothèque est une garantie en vue de l'obtention d'un prêt.
l’idée est d'obtenir ce prêt aux USA ou en France ?

Si la construction en vue de la location ne parait pas rentable (à court/moyen terme), en revanche une opération de construction suivi de la revente ne permettrait-elle pas de faire un bénéfice rapide ?

Et enfin : pourquoi ne pas simplement (en fin simplement...pas toujours) vendre le terrain et investir le fruit de sa vente ?

Derniére précision : Oui beaucoup de sujets m'intéresse
Par chez nous (Val d'oise) je constate que dés qu'un terrain est disponible et qu'il se prête à l'exercice, hop, promoteur immo, construction d'un immeuble (et parfois de pavillon(s)) et vente !

[MSD21]

Alors dans l'ordre :

Hypothéquer pour obtenir un prêt en France et investir aux USA.

Ensuite, une réponse que va répond aux autres question :

L’hypothèque plutôt que la vente, car le terrain est une donation, dans ma famille ils souhaitent que les terrains restent dans la famille. Du coup plutôt que de vendre et de me retrouver en porte à faux avec des membres de ma famille dont mes parents. Je préfère l'hypothéquer, au moin personne n'en sait rien et pas de problème.

Du coup la construction pour la revente c'est le même problème .... D'au temps plus qu'en vendant je vais forcément être imposé dessus, alors qu'en réalisant une hypothèque pas forcément.

Et pour une autre raison, c'est que le terrain prend de la valeur, comme tu dis, ce genre de terrain est la cible de promoteur, le problème est qu'actuellement, une parcelle minimum pour construire est de 1500m², du coup il ne se prête pas trop à l'exercices d'immeuble ou pavillon. Mais dans pas longtemps ça peut changer.

J'espère avoir répondus à tes questions.

[SONNY]

Très clair !
L’attachement à la terre, un grand classique...et très respectable
Milieu agricole ?

Ok, donc crédit hypothécaire.
Généralement, le financement en France va de 50 à 70% de la valeur du bien hypothéqué.
Opérations pas hyper-courantes mais existantes.
C'est ce que l'on appelle du crédit non-affecté. Ce qui veut dire qu'il n'y a pas de formalité/garantie particulière vis à vis du projet.

Techniquement pour un employé de Banque (que je suis, mais plus sur le terrain...enfin en agence je veux dire ) ce n'est pas très compliqué à monter.
Durée et taux dans les barèmes des prêts immobiliers.
Prévoir des frais de dossier (la Banque) et des frais d'inscription de hypothèque (signature chez le Notaire)

Pour l'aspect investissement aux USA...je suis perplexe depuis de nombreuses années
L'idéal sur Miami/environs semblerait être le condo...mais les charges mensuelles sont importantes.
Louer un bien, sans être à proximité est toujours délicat (même si oui les modalités d'expulsion sont plus simples)
Ceci étant, si j'ai bonne mémoire, il y a des membres du forum qui sont propriétaires sur Miami et résidents Français et à qui ça réussi très bien.

Les prix ont sacrément montés ces dernières années...et certains spécialistes notent un fort ralentissement des ventes.
Sur le secteur de Miamibeach, le nombre de vente a baissée de 21% sur une année glissante (données avril 2015/2016)
Tendance temporaire (Dollar fort / année électorale) ou de fond ?

[SONNY]

J'ai oublié !
Pas compliqué à monter mais qui nécessite une étude...et bien sur de s'assurer que l'emprunteur est en capacité de rembourser (charges/ressources).
Une Banque ne prête jamais par rapport à la valeur de sa garantie mais sur les capacités de remboursement de l'emprunteur...enfin...une vraie Banque bien sur

[MSD21]

Oui, mais ma banquière est déja informé.

Elle doit se renseigner, mais pour elle, rien ne peut réellement poser problème. Elle connaît ma situation.

Après je compte bien réaliser un prévisionnel, histoire de voir comment je vais pouvoir me situer, et surtout sur le nombre d'année d'emprunt.

Dans le sens ou si tout se passe bien, au prix des locations, ça peut être relativement vite rentabilisé. Je parle de l'achat d'un appartement bien entendue. Pas d'un palace.

Donc si d'autre membre ont des retours c'est intéressant pour moi

Merci d'avance

[mistercocktail]

Encore une fois avant d'acheter bien vérifier que la ville n'interdit pas (ou ne réglemente pas) les locations saisonnières, ou ne s'apprête pas à le faire ! une partie de miami beach est interdite à la location à la semaine

[SONNY]

Encore une fois avant d'acheter bien vérifier que la ville n'interdit pas (ou ne réglemente pas) les locations saisonnières, ou ne s'apprête pas à le faire ! une partie de miami beach est interdite à la location à la semaine

Je l'ai évoqué sur un autre post et du coup quel est ton avis sur :
Au regard du nombre d'appartements disponibles sur des sites types airbnb, je me demande si, soit la réglementation n'est pas respectée ou si elle est plus ou moins présente sur les condos.

Surtout que l'on constate bien qu'il a comme qui dirait un marché un peu particulier.
Je m'explique : j'ai l'impression qu'il existe pas mal de condos mis en location (saisonnière) et gérés, non pas par les proprios, mais disons plutôt par des agents immo/amateurs.

Possible que je me trompe mais par exemple, nous nous sommes vue proposé en 2014 par la même personne, différents condos à la location dans différents secteurs de Miami...alors je veux bien croire que la valeur n'attend pas le nombre des années, mais j'arrive mal à croire ( dans le cas de 2014) qu'une petite nana d'environ 25 ans arrivée sur Miami il y a une paire d'année avant soit à la tête d'une dizaine d'appartements...d'autant plus que certains étaient...en ventes.

Le système ne serait-il pas un peu détourné ?
Perso, je ne m'en plains pas car au final, le client dispose de plus d'offres

[Szilagyi]

Le point important également est que pour le montant que tu vas pouvoir emprunter avec ton hypothèque env.60KE je pense pas que tu trouves quelquechose de rentable sur Miami surtout en saisonnier.

Le plus simple est le revente du terrain mais urbanisme et famille est très souvent un problème. La construction pour le revente est devenu en France pas souvent rentable.

[MSD21]

Exactement.

La je vise un bien compris être 100 et 120 000e (donc un peu plus en dollars) pour tout vous dire. J'ai bien entendus un apport personnel à côté de l’hypothèque.

Je ne veux pas forcément faire du saisonnier. L'idée c'est simplement d'avoir un bien, qui va s'amortir plus vite qu'en France. Et bien sur dans un coin sympa.

Personne n'a de retour sur de la location?

[mistercocktail]

Je l'ai évoqué sur un autre post et du coup quel est ton avis sur :
Au regard du nombre d'appartements disponibles sur des sites types airbnb, je me demande si, soit la réglementation n'est pas respectée ou si elle est plus ou moins présente sur les condos.

Surtout que l'on constate bien qu'il a comme qui dirait un marché un peu particulier.
Je m'explique : j'ai l'impression qu'il existe pas mal de condos mis en location (saisonnière) et gérés, non pas par les proprios, mais disons plutôt par des agents immo/amateurs.

Possible que je me trompe mais par exemple, nous nous sommes vue proposé en 2014 par la même personne, différents condos à la location dans différents secteurs de Miami...alors je veux bien croire que la valeur n'attend pas le nombre des années, mais j'arrive mal à croire ( dans le cas de 2014) qu'une petite nana d'environ 25 ans arrivée sur Miami il y a une paire d'année avant soit à la tête d'une dizaine d'appartements...d'autant plus que certains étaient...en ventes.

Le système ne serait-il pas un peu détourné ?
Perso, je ne m'en plains pas car au final, le client dispose de plus d'offres

Pour le moment south beach n'est pas concernée par cette réglementation, ce qui n'est pas le cas de north beach, je sais que les règles ne sont pas respectées par beaucoup et ce partout dans le monde du fait de l'impossibilité de contrôler tout le monde ! j'ai déjà eu affaire à un américain de New York qui louait à la semaine ses condos à north beach à la pelle avec l'appui des voisins. Alors tant que ça marche pour lui tant mieux, mais le jour où il se fera coincer, ça lui coûtera pas mal... et imaginons que tu sois un petit frenchy fraîchement arrivé, que tu loues tes condos en te disant "on verra", que tu te fais coincer, ça la fout un peu mal... je me demande dans quelle mesure ça ne peut pas te poser des problèmes vis à vis de la green card et/ou de ton visa.

[SONNY]

Pour l'avoir fait (hypothèque avec emprunt en France pour achat USA) je trouvais les réponses drôlement précises et incroyablement justes SONNY
Techniquement pour un employé de Banque (que je suis... je me disais bien aussi

Thank's a lot xelmaster
Employé de Banque, ce n'est clairement pas une vocation (si c'est le cas, il faut consulter au plus tôt )
Ce que je trouve intéressant dans le job (plutôt trouvais car je ne suis plus en contact direct avec la clientèle) c'est la diversité des personnes rencontrés et la diversité de leurs activités et de leurs projets.
Un prêt immo, un crédit hypothécaire, un placement...c'est rarement très passionnant. En revanche, le projet du client, ça ouai ça peut l'être !
Les Banques (surtout coté retail/particuliers) galèrent pas mal ces derniers temps.
La base du business était de prêter l'argent placée par les clients.
Je te place à 5 et je te prête à 10...avec les taux actuels, plus assez de marge là dessus.
Ne soyez pas surpris que votre Banquier préféré (ou pas ) vous propose moultes services/assurances générant de belles cotisations récurrentes.

It's hard, but it's a law of the west !

[MSD21]

Merci de vos réponses

[xiangkuhi2]

Oui, mais ma banquière est déja informé.

Elle doit se renseigner, mais pour elle, rien ne peut réellement poser problème. Elle connaît ma situation.



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A little spark kindles a great fire. zahnsteinentferner

[MSD21]

Merci de vos réponses.

J'ai entendu et lu pas mal de choses, d'ou mes questions.

D'après notre connaissance, une grande partie des achats sont réalisés en Espèces, ceux qui me semble complètement fou.

Pouvez-vous bine me confirmer qu'en passant par une hypothèque et donc en ayant un crédit Français, je vais pouvoir acheter sans soucis en Floride?

C'est ma réelle interrogation au final. Car les fonds, j'ai quelques garantie pour en débloqué, mais pour sortir de l'espèce

Merci d'avance, et effectivement, le forum à changé, et en bien

[triples x]

Merci de vos réponses.

J'ai entendu et lu pas mal de choses, d'ou mes questions.

D'après notre connaissance, une grande partie des achats sont réalisés en Espèces, ceux qui me semble complètement fou.

Pouvez-vous bine me confirmer qu'en passant par une hypothèque et donc en ayant un crédit Français, je vais pouvoir acheter sans soucis en Floride?

C'est ma réelle interrogation au final. Car les fonds, j'ai quelques garantie pour en débloqué, mais pour sortir de l'espèce

Merci d'avance, et effectivement, le forum à changé, et en bien

n'achète rien en espèces , même pas 1 $ .

[SONNY]

Je te confirme qu'un prêt hypothécaire n'est pas un prêt dit affecté.
C'est à dire que l'utilisation des fonds du prêt est à ton libre choix.