Quel type d'investissement immobilier ?

[doctor0675]

Bonsoir,

la vie à Miami étant assez chère, j'ai besoin de me dégager un revenu complémentaire. Je me torture alors les neurones depuis plusieurs jours pour déterminer quel type de stratégie de placement immobilier permettrait de dégager la meilleure rentabilité :

1) investissement en condo-hotel ?
2) achat petit multi-family sur Fort Myers Beach et location saisonnière (c'est autorisé) ?
3) achat villa, rénovation sympa et revente ? Quel secteur ?
4) achat murs de boutique ...

Problème, les simulations débouchent rarement sur des rentabilités supérieures à 4 ou 5% dans le meilleur des cas (probablement plus pour la rénovation de villa mais c'est très aléatoire). J'écarte la location longue durée, rendement trop faible. Mon budget : $1,2M.

Si vous avez quelques idées, je suis preneur. Même hors immobilier, sait-on jamais. Merci !

[MADI]

Personnellement j opterai plutôt pour l achat d un bien, la rénovation et la revente, l avantage étant que tu n immobilises pas ton capital,pour une durée trop longue.... et si tu t en sors correctement tu fais une plus value .... ce que j ai fait, mais je t avouerai franchement que le plus difficile est de trouver un GC fiable....

quel secteur? les alentours de miami, Fort Lauderdale, Weston sont bien sur des secteurs qui sont porteurs le probleme est que le coût d l immobilier est très élevé, et les produits intéressants difficiles à trouver.... sur la côte ouest les prix sont beaucoup plus abordables et les bénéfices lors de la revente sont quasi identiques....

La rentabilité de l’immobilier commercial est plus que correcte, mais le problème est que le secteur de retail ne se porte pas bien ... celui de la restauration non plus, à qq exceptions près, le risque de turn over est donc relativement élevé.

[doctor0675]

Merci Madi pour tes réponses.

C'est un peu mon avis également.

Je ne me vois toutefois pas réaliser ce type d'opération loin de chez moi. Cela demande beaucoup de présence.

Je me disais aussi qu'il pourrait être intéressant de faire de la location saisonnière en attendant la cession. Cela permet de patienter et de tirer du bien une rentabilité minimale sans empêcher les visites.
Problème : dans la région, le zoning l'interdit dans de nombreux quartiers. La zone de recherche est donc bien plus limitée.
Autre problème, il y a probablement des milliers de personnes qui veulent faire de l'achat/reno/revente. Les bons produits à l'achat sont donc très rares. Probablement faut-il chercher hors MLS ...

[MADI]

Ce qui peut être également intéressant c est acheter un petit immeuble multi familles en mauvais état le retaper et le louer .... dans ce cas tu augmente la rentabilité ..... mais la encore il faudrait remonter au dessus de Palm Beach.... mais pour de la location c est moins grave... mais l encore tu immobilises ton capital... et pour les immeubles multi famille attention au quartier.....

Ce qui est également rentable est d acheter une ou deux routes de service de piscine .... il n y a pas de payments en cash donc pas de risque que le technicien puise dans la caisse... encore faut il trouver un technicien sérieux....

Bonne chance.... rien n est simple...

[DJI DJI]

Ce qui peut se faire c'est acheter un motel (ancien) et faire des studios dedans et louer saisonnier !
Ma cousine avait fait ça il y a qq temps .


PAPY DJIDJI

[doctor0675]

Ce qui peut se faire c'est acheter un motel (ancien) et faire des studios dedans et louer saisonnier !
Ma cousine avait fait ça il y a qq temps .


PAPY DJIDJI

Pas idiot ... Merci.

[Alain]

Met tout dans des Bitcoins, ou tu perds tout dans 2 mois , ou dans 6 mois cela te rapportera bien plus que ces investissements archaïques !!

Ou quelques actions Amazon !!

Je pense que l'immobilier à part pour se loger, ce sont des mauvais placements , surtout en Floride ou tout change vite et ou les entretiens et assurances doivent couter un bras !!

La location saisonnière , trop court la période en Floride sans doute et beaucoup de concurrence.

[Alain]

En 1 an le cours du Bitcoin a pris 1 600 %

Avec 1 200 000 $ , fais le calcul !!

[doctor0675]

En 1 an le cours du Bitcoin a pris 1 600 %

Avec 1 200 000 $ , fais le calcul !!

Alain, pourquoi me souffrir autant en ce beau dimanche ensoleillé ???

[triples x]

Ce qui peut se faire c'est acheter un motel (ancien) et faire des studios dedans et louer saisonnier !
Ma cousine avait fait ça il y a qq temps .


PAPY DJIDJI

Pas idiot ... Merci.

durée du projet 3 ans, si tout va bien tu retombe sur tes pattes,
si tu n'ai pas dans la parti et tu ne fait pas des chose toi même, tu peut pleurer ,

[triples x]

le meilleur c'est d'acheter 5 appartements a 200K, au nord de miami, et pas de le meme condo.

[Alain]

En 1 an le cours du Bitcoin a pris 1 600 %

Avec 1 200 000 $ , fais le calcul !!

Alain, pourquoi me souffrir autant en ce beau dimanche ensoleillé ???

[doctor0675]

Ce qui peut se faire c'est acheter un motel (ancien) et faire des studios dedans et louer saisonnier !
Ma cousine avait fait ça il y a qq temps .


PAPY DJIDJI

Pas idiot ... Merci.

durée du projet 3 ans, si tout va bien tu retombe sur tes pattes,
si tu n'ai pas dans la parti et tu ne fait pas des chose toi même, tu peut pleurer ,

Triple X, j'ai bien peur que tu aies raison. Quand je vois le temps que prennent les travaux ici, c'est dingue. Entre les entreprises peu fiables, les ouvriers qui ne viennent que quand ils le veulent bien, les contrôles de l'administration cubaine et l'incompétence frappante de certains intervenants, on devient fou. Mieux vaut s'en tenir à des travaux de cosmétique, du moins à l'extérieur. A l'intérieur, on est tout de même un peu plus libre.

[MADI]

Oui doctor, c est bien la tout le problème, force est de constater qu il y a très peu de petites d entreprises de bâtiments fiables, on fait la plupart du temps affaire un avec un tel portable, et une l adresse d une boîte postale....

personnellement, ce n est pas le genre de personnes avec lesquelles je souhaite travailler.

Trouver un GC fiable est un véritable parcours de combattant....

[doctor0675]

Oui doctor, c est bien la tout le problème, force est de constater qu il y a très peu de petites d entreprises de bâtiments fiables, on fait la plupart du temps affaire un avec un tel portable, et une l adresse d une boîte postale....

personnellement, ce n est pas le genre de personnes avec lesquelles je souhaite travailler.

Trouver un GC fiable est un véritable parcours de combattant....

Par chance, j'en ai un. En fait, il s'agit d'un handyman français qui m'a déjà refait deux appartements du sol au plafond, en respectant les délais et en accomplissant un travail de qualité. Pour cette raison, rénover une maison (sans travaux lourds toutefois pour éviter le piège des permis) ne m'effraie pas trop.

[triples x]

Oui doctor, c est bien la tout le problème, force est de constater qu il y a très peu de petites d entreprises de bâtiments fiables, on fait la plupart du temps affaire un avec un tel portable, et une l adresse d une boîte postale....

personnellement, ce n est pas le genre de personnes avec lesquelles je souhaite travailler.

Trouver un GC fiable est un véritable parcours de combattant....

Par chance, j'en ai un. En fait, il s'agit d'un handyman français qui m'a déjà refait deux appartements du sol au plafond, en respectant les délais et en accomplissant un travail de qualité. Pour cette raison, rénover une maison (sans travaux lourds toutefois pour éviter le piège des permis) ne m'effraie pas trop.

attention si les travaux ont etes realisé sans faire les demandes ' work permit' tu ne pourras jamais revendre ton bien,jamais.

[triples x]

Oui doctor, c est bien la tout le problème, force est de constater qu il y a très peu de petites d entreprises de bâtiments fiables, on fait la plupart du temps affaire un avec un tel portable, et une l adresse d une boîte postale....

personnellement, ce n est pas le genre de personnes avec lesquelles je souhaite travailler.

Trouver un GC fiable est un véritable parcours de combattant....

Par chance, j'en ai un. En fait, il s'agit d'un handyman français qui m'a déjà refait deux appartements du sol au plafond, en respectant les délais et en accomplissant un travail de qualité. Pour cette raison, rénover une maison (sans travaux lourds toutefois pour éviter le piège des permis) ne m'effraie pas trop.

attention si les travaux ont etes realisé sans faire les demandes ' work permit' tu ne pourras jamais revendre ton bien,jamais.

un handyman c'est bien pour accrocher une tringle a rideau ou un petit boulot, rénové un appart ce nai pas une bonne ideé, dans la plus part des building il ne peuvent meme pas rentré,

[MADI]

Tout à fait triple x c est la raison pour laquelle je travaille avec un GC fiable, peut être un poil plus cher mais qui travaille un architecte et tous les corps d etat, avec leur licence et assurés....

[doctor0675]

Je précise également que je travaille avec un de mes amis à Miami et dument habilité en qualité de GC.

Il n'en demeure par moins que je ne cherche pas à réaliser de la grosse rénovation pour les raisons ci-avant exposées. On n'imagine pas le nombre de contrôles (et les délais) simplement pour faire une piscine : ferraillage, dalle, bassin, margelles ...

[Alain]

Je voudrai savoir si tous ces contrôles permettent d avoir un résultat de qualité .

Cela évite sans doute que tout le monde fasse n importe quoi !