Créer un LLC pour acquisition immobilière : intérêt ?

[Newlife]

Bonjour,

Je me pose une question assez basique à laquelle je n'ai pas trouvé de réponse sur le forum.
J'ai lu, pas uniquement sur le forum, qu'il était fréquent de créer une LLC pour réaliser une acquisition immobilière locale.

Est ce que l'un d'entre vous peut m'expliquer dans quel cas il est intéressant d'acheter un bien immobilier via une LLC ?
(résidence principale ou parc locatif, résidence fiscale us impérative ou non)
Quel est le gain exact de cette démarche par rapport à une acquisition dite 'classique' en personne physique ?

Merci d'avance pour vos réponses

C.

[Laurence]

Bonjour,

Avant tout pour un investissement locatif immobilier, il est conseillé de créer cette structure.
Pour une residence secondaire, cela peut aussi etre interessant, au niveau juridique et responsabilité mais surtout au niveau fiscal si vous prevoyez notamment des travaux importants dans ce bien.

On a coutume de dire que la LLC (Limited Liability Company) se rapproche de la SARL (ou EURL selon le nombre d'associés) en France.

La création est rapide (en moins de 24 h), simple (il vaut mieux demander à un avocat ou un comptable de la créer) et peut meme etre decidée aprés avoir fait une offre d'achat.
Il n'y a pas de capital social et il peut n'y avoir qu'un seul associé. Le nombre de membres n'est cependant pas limité.

Les avantages sont à la fois juridiques et fiscaux :

Le (ou les) actionnaires() ne pourront être tenus responsables à titre personnel des dettes, des obligations et du passif de la société, vis-à-vis des tiers.
Vous etres protegé par la société si vous avez un jour un probleme juridique avec un locataire en place par exemple.
Au niveau de la succession, si elle devait avoir lieu, les demarches sont aussi facilitées et moins couteuses.

Son intérêt fiscal provient de ce que les bénéfices de la LLC ne sont pas taxés au nom de la LLC, mais au nom de ses propriétaires.
Au niveau de la revente, comme vous etres etranger, la loi FIRPTA ne s'applique pas sur les LLC (loi qui oblige l'agent exécuteur de la vente (Avocat, Title Company, ou Closing Agent) à retenir le 10% du prix de vente et le remettre au fisc américain).
Vous pouvez aussi, dans le cadre d'une LLC, deduire davantage pour votre declaration (notamment par exemple un billet d'avion vers le lieu de votre achat immobilier).

Bien evidemment, rien ne vaut les conseils d'un avocat pour connaitre tous les tenants aboutissants de ce type de société, dans le cadre de votre projet.

A bientot,

Laurence

[Newlife]

Bonjour Laurence,

Un grand merci pour cette réponse très complète qui m'éclaire beaucoup, en particulier sur les 2 cas de figure 'investissement locatif' et 'résidence secondaire'.

Une dernière précision peut être : j'en déduis qu'il n'y a pas d'intérêt fiscal (car intérêt éventuel pour faciliter la transmission) dans le cas de l'acquisition d'une résidence principale.
Me confirmez-vous ?

Merci d'avance

C.

[Laurence]

Bonjour,

Attention, vous ne pouvez acquerir une residence principale que si vous avez un visa permanent ou si vous etes americain, dans le sens purement fiscal (deductions sur la property tax par exemple).

Si vous voulez dire avantage fiscal dans le cadre d'un achat non locatif, effectivement, je ne pense pas que cela represente beaucoup d'avantages.

[Newlife]

Bonjour Laurence,

Je voulais effectivement parler d'un achat non locatif.

En revanche, je ne savais pas qu'il faut nécessairement être résident permanent ou citoyen américain pour acquérir sa résidence principale à Miami (aux US en général).

Est ce que cela veut dire que la plupart des membres de ce forum qui résident à l'année à Miami sont obligatoirement locataires (ceux qui n'ont pas le statut de résident permanent) ?

Si certains ont acheté sur place (avant leur venue par exemple) sans avoir le statut de résident permanent, est-ce que leur habitation principale devient donc forcément une résidence secondaire aux yeux de l'administration fiscale américaine ?
Dans ce cas, que déclarent-ils en résidence principale ?

Désolé de poser toutes ces questions, mais c'est juste pour comprendre, et parce que le cas doit probablement se présenter ...

Merci d'avance

C.

[Laurence]

En fait, il faut distinguer residence principale au niveau fiscal et au niveau administratif :

- au niveau fiscal, pour beneficier de certains avantages, il faut etre resident americain, carte verte ou americain.

- au niveau administratif, bien entendu, vous pouvez acheter et etre en residence principale.

[Newlife]

Laurence,

Merci beaucoup pour ces explications claires, complètes, et rapides.
C'est parfait pour moi, j'ai tout compris maintenant.

C.

[Laurence]

Avec plaisir !

[strider]

tres bonne explications merci