Probleme avec property manager

[wez4u]

Bonjour,

J'aimerais avoir vos avis/conseils sur quelque chose qui est en train de m'arriver. Je suis quelqu'un de prudent, reflechis et d'assez consciencieux mais j'avoue que je n'avais pas pense a ca :

J'ai investi dans du locatif sur Miami depuis 5 ans. 1 appart. Pas de souci majeur, je l'ai revendu et rachete un duplex il y a 1 an maintenant. 2 locataires. Aucun soucis avec le locataire A et c'est le locataire B qui pose pb. Il a presque toujours paye son loyer en retard, parfois jusqu'a 2/3 semaines. Mais depuis juin, il n'a pas paye totalement sont loyer, et a annonce debut juillet qu il partait fin juillet. J'avais un mois de caution.

Mon probleme, outre ce locataire B, c'est avec le property management. Ils ont ete super laxiste. J'ai fait ce ne sait plus combien d'emails de relance, pour ne pas les lacher, pour que eux ne lache pas le locataire, mais ils ont fait clairement n' importe quoi. Ils ne l'ont pas relance quand il n'a pas paye son loyer de juin totalement.Ils n'ont pas encaisse non plus de loyer pour juillet, pretextant que c'etait la caution le dernier mois alors que sur mon acte d achat il est ecrit noir sur blanc que c est la caution et pas le dernier mois de loyer. Ils n'ont pas fait d ecrit quand le locataire a dit qu'il partirait fin juillet et ils n'ont enclenche l'expulsion que le 25 juillet.

Si j'ai les bonnes infos, ca peut prendre entre 30 et 45 jours. Par contre aucune idee du cout.

Mes questions:

Quels sont mes recours legaux ( et surtout mes chances que j'obtienne reparation) vis a vis du property manager ?

Je dirais que c est le risque en investissement avec des locataires, mais si la societe de gerance fait tout de facon carree et dans les temps, tu n as rien a leur reprocher et tu limite la casse. Ce qui n est pas le cas ici.

Si le locataire casse tout, qu est ce que je peux faire, surtout que je n ai plus de caution?

Merci a tout le monde d avance pour vos reponses !

[Szilagyi]

Ton locataire t'a informé de son départ fin Juillet à toi directement ou par le biais du PM?
Pourquoi enclenché une expulsion si il doit partir?

Dans tous les cas il y a un résidu de loyer de Juin qui doit t'être payer hormis juillet qui est payé avec la caution. Le PM doit suite à leur contrat demandé le résidu de loyer il sert à çà.
Est ce qu'à aujourd'hui il est parti? et l'état de l'appartement?

[wez4u]

Tout d'abord merci pour la reponse.

Les relations avec les locataires sont limitées avec le PM uniquement. Je n'ai jamais communiqué avec aucun de mes locataires.

Le locataire a dit oralement au PM qu'il partirait fin juillet, rien d'ecrit a priori. C'est un locataire a probleme, qui trouve toujours une excuse a tout.... et bien sur a fin juillet, elle est toujours en place. Encore aujourd'hui. Le PM aurait (car je n'ai pas la preuve formelle de ca) fait la demande d eviction vers le 25/07 ......

Le PM me fait comprendre qu'il ne pourra pas recuperer le reste de juin :"C'est une personne qui a des difficultes, donc voila...." c'est ses arguments. Perso je trouve ca hallucinant.....

Pour l'etat de l'appart, je n'en sais rien, les dernieres photos etant de mi juillet, c'etait a qqles details pres conforme a son etat d'origine.....meme si je pense que qqles travaux seront a prevoir.....les PM sont fort pour toujours trouver un truc a refaire avec leur handyman... bizarre, non ?

A ce stade, sachant que je suis dans le flou total, je ne sais plus trop de quel cote m'attaquer au probleme....Le PM est censé etre avec moi, m'aider, mais je m'apercois que c'est tout sauf le cas.

J'ai meme imaginer l'hypothese de changer de PM maintenant, mais le seul probleme est que je ne peux pas les rencontrer physiquement avant 2 mois et que si je choisis une autre PM maintenant, ca se fera uniquement d'apres des echanges de mails et des appels telephoniques....pas le top pour moi qui aime bien "jauger" en affaire la personne que j'ai en face de moi.....

Bref, je suis preneur encore une fois de tout bon conseil/solution.....

[Szilagyi]

Essaie de récupérer un max d'écrit c'est ce qui fera foi en cas de litiges, demande à ton PM les documents qu'il a envoyé et fait une démarche de ton coté d'expulsion. Peut être quelqu'un pourra mieux de renseigner que moi

Après pour le rafraîchissement, la vétusté d'un logement est trés difficile à juger tu pourras obtenir quelque chose que si c'est cassé et en Floride comme l'a dit Fab un bien se loue en parfait état, pas en l'état comme en France

[wez4u]

je viens d'avoir les papiers de demande d eviction faite au juge. J'ai eu aussi la connaissance d'un courrier qu'elle a fait, se plaignant de plein de choses par rapport a l'appartement ( alors que objectivement il y a 2/3 trucs legers a faire pas plus) et je me demande quel sera l'impact sur le jugement. Personne ne m'avait mis au courant de ce courrier.

Resultat dans 45 jours max, mais en tout cas c'est 2 mois de loyers de perdus + les frais d'eviction......

Et mon PM qui comme toujours est sur de son travail, toujours fait serieusement et a 100% dans les temps.....ca me gave cette mauvaise foi.......

[wez4u]

Apres renseignements pris aupres de mon PM, celui ci me dit qu une fois la procedure enclenchee avec le juge, il ne peut que mettre dehors la locataire, sans lui demander de payer les loyers impayes.

Est ce que c est vrai ? Qu en pensez vous ?

[Szilagyi]

Dans ton cas , cela m'est déjà arrivé mais en France, j'oublierais les retards et je mettrais au plus vite le locataire dehors car plus tu le laisses dedans plus il aura du retard et de risque de détériorer ton bien.
En retard il y a que Juin tu as dit? et la caution est t'elle toujours chez le PM?

[SONNY]

Apres renseignements pris aupres de mon PM, celui ci me dit qu une fois la procedure enclenchee avec le juge, il ne peut que mettre dehors la locataire, sans lui demander de payer les loyers impayes.

Est ce que c est vrai ? Qu en pensez vous ?

Cela parait logique (enfin logique...)

Le juge a validé l'éviction et...c'est tout.
Si tu souhaites obtenir les réglements des loyers impayés...il faut intenter une autre action en justice.

Je ne sais pas ce que ça vaut mais :
http://fpimiami.org/blog/comment-expuls ... n-floride/

[SONNY]

Recherche sur le web : How to Collect Rent After Eviction

ça demande bien une seconde action en justice.
A priori, pas besoin d'un avocat (small claims court).
En revanche si tu n'es pas sur place, cela risque fort d'être complexe car les démarches nécessitent ta présence.

Par ailleurs, l'espoir que tu récupéres ces loyers impayés apparait bien maigre...
Récupére ton bien au plus tôt (en éspèrant qu'il ne soit pas abimé)
Le reste...ça fait, comme tu le précises, partie des risques.
1er incident en 5 ans, en sachant que (si j'ai bien compris) tu ne résides pas sur place...c'est plutôt positif non ?

"Un mauvais arrangement vaut souvent mieux qu'un bon procés"

[wez4u]

Merci SONNY pour toutes ces infos ......

effectivement, la meilleure solution n'est pas forcement la meilleure solution pour moi ..... Si le locataire part et que dedans tout est ok, ca sera deja tres bien. Et j'ai deja fait abstraction des loyers impayes, mais comme je ne sais et ne connait pas tout dans ce domaine, c'est toujours bon de demander et d'avoir des directions par ou chercher. Des fois on peut etre surpris de ce que l'on trouve.

Pour redonner un retour d'experience, qui n'est que le mien, quand tu loue un bien à l'etranger, alors que tu es a bcp de km quand meme, au debut c'est exitant, plaisant, tu ne vois que les bons cotes, au bout de qqles temps tu trouves ca normal, car tout va bien et que tu commence a connaitre comment les specificites du pays et de ta co-pro fonctionne et puis au bout de quelques années, tu penses aux tuiles qui peuvent arriver car tu en as eu qqles unes minimes quand meme.....et la c'est moins drole.....car tu vois la limite qu'impose la distance.....

et pour appuyer mes propos, qui ne sont bien valables que pour mon experience, j'ai revendu mon 1er appartement il y a une grosse année maintenant, mais je recois toujours les mails de la co-pro.....et je peux dire que je l'ai revendu a temps, car ils ont validés des gros travaux, jusque la jamais discuté, et la note sera d'environ $10,000 par unité au bas mot..... c'est pas le genre de mail qui fait plaisir quand tu investis pour louer.....

[wez4u]

Pour repondre à Szilagyi :

sur le loyer de juin il en manque 50%. Pour juillet, le locataire n'a pas payé et à demandé a mon PM de prendre la caution comme loyer de fin de bail.....et il a accepté sans me demander. Donc plus de caution et dans tous les cas, je perdrais environ 2 mois de loyer + les frais d'evictions..... et mon PM, par sa faute et neglicence, rien du tout.....c'est ca qui me fout en rogne.....

[Alain]

Pour peu qu'ils sachent que tu habite à des milliers de km, ils en profitent sans doute, sachant que rien n'est simple quand on est loin, ni quand on est prêt d'ailleurs en matière immobilière !!

[wez4u]

Le PM le sait forcement, mais je pense qu'ils sont assez con pour l'avoir glisse aux locataires d'une maniere ou d'une autre....

Quand tout ca sera fini, surtout si l appart est intact, je me poserai tranquille pour repenser a ca et voir quelles lecons en tirer et s'il y a moyen d'ameliorer tout ca....et ca peut (va ?) passer par un nouveau PM......

S'il y a des degats, idem, mais je l'aurai plus mauvaise et je suis pas sur d etre super objectif par rapport a tout ca.....la loi n etant pas,d apres mon ressenti, vraiment avec les proprios, mon investissement locatif sera serieusement remis en cause.....

Car si je resume, il est possible de louer un appart, de ne plus payer et d'avoir presque deux mois avant de te faire degager. Donc le dernier mois que tu paies en rentrant dans les lieux + la caution couvrent tout ca.....et si tu veux prendre ce que tu veux dans l'appart ou tout defoncer, tu ne risque rien....le juge n ira pas plus loin.....le proprio n'a pas de recourt et sa caution au final ne sert a rien..... toutes ces precautions ( 1er + dernier mois + loyer) ne sont efficaces qu'avec les bons locataires mais.....comme c est des bons locataires tu n'as pas de risque...c est paradoxale....

[wez4u]

correctif : toutes ces précautions ( 1er + dernier mois + caution)

[Bahamas]

la bonne nouvelle entre guillemet c'est que le locataire est virable en 2 ou 3 mois. Cela change des procédures de plusieurs années en France.

ici, on joue beaucoup sur les frais d'avocat, dans les 2 sens.

les propriétaires rendent rarement le mois de caution. Ils ont très souvent une bonne excuse. Et les frais d'avocat ne valent pas le coup de poursuivre le propriétaire.

Le vol d’électro ménager est plausible, pour peu que le locataire change d’état.

Maintenant ton PM, au vu du fait que le locataire devait partir fin Juillet n'a pas juge bon de faire une procédure pour le 1/2 mois impayé et je comprends.

L'immobilier est un placement a risque partout. Pas de risque pas de gain. Perdre 1/2 mois de loyer, c'est raisonnable.

Petite remarque concernant le handy man du PM, il y a toujours quelque chose a arranger a la fin d'un bail.
Cela correspond au wear and tear. L'usure classique quoi. On loue toujours un appart nickel.

Bonne fin de journée.

[wez4u]

Au depart c'est un 1/2 mois de loyer impaye..... mais au final, avec le temps d eviction et le temps de reaction du pm, ca sera 2 mois de loyer impayes....sans compter le risque de retrouver l appart dans un sale etat, car la caution "a servit" a payer le loyer de juillet.....

[Szilagyi]

Tu peux tout récupérer c'est possible mais pas le biais de la justice donc pour 2 mois mieux vaut accepter l'éviction.
Pour le locatif dans son prévisionnel il faut souvent penser à ce genre de perte et aussi comme dit Bahamas à la remise en état du bien.
Perso j'ai arrêté le locatif annuel pour du saisonnier l'état d'esprit des gens est différent ils ne se croivent pas chez eux donc font attention au bien comme tu as une caution plus importante que la location alors qu'annuellement tu as un mois de caution pour mini un an.

[wez4u]

C'est effectivement une des pistes que j'avais etudiée.... par contre, pour une bonne rentabilité, il faut gerer ca soit meme et etre sur place..... en plus de ca, dans mon cas, il faut changer de biens immobilier..... mais c'est effectivement une autre solution.

[wez4u]

Est ce que quelqu un a un bon retour avec un PM ? Des noms ? ..... ou des PM a eviter suite a mauvaise experience aussi.... je pense que ca pourrait etre utile pour pas mal de personne....

[SONNY]

Est ce que quelqu un a un bon retour avec un PM ? Des noms ? ..... ou des PM a eviter suite a mauvaise experience aussi.... je pense que ca pourrait etre utile pour pas mal de personne....

http://vanessadeas.miamire.com/23524/ds ... Contact_Me
http://www.gestion-locative-a-miami.com/biographie.html

Aucun retour, je ne la connais pas mais...elle parle notre langue.